@Andromeda14 Ca me paraît cohérent comme capacité d'emprunt aussi...
Ce contenu est réservé aux membres inscrit.es. Inscris-toi par ici.
Dernière édition :
@Kriss de Valnor merci pour ton feedback. Oui on a bien pris en compte les frais de notaires, c'est 235k€ hors frais de notaire qu'on a du coup ...@Andromeda14 je viens de faire quelques simulations sur meilleur taux.com (pas besoin de s'inscrire pour faire des simulations rapides avec leurs calculettes) et ça correspond assez à ce que vous a dit le courtier. Et comme vous débutez, je me permet de rappeler qu'il faut également prendre en compte les frais de notaires, 7-8% du prix du bien dans l'ancien, donc pour 200k€ ça fait environ 14k€ ce qui n'est pas négligeable.
Les taux sont remontés très vite et très fort ces derniers mois, tu peux toujours voir ce qui se pratique ailleurs, mais j'ai bien peur que vous aillez du mal à emprunter plus, d'autant que les banques sont ultra frileuses actuellement et demandent ceintures et bretelles aux emprunteurs.
Pour tes autres questions, si tu compte uniquement sur les aides de l'état pour te chauffer, oui c'est mauvais calcul (enfin on peut toujours palabrer des heures sur ce qui est confortable ou non pour chacun - après j'ai pas trop compris ta question en fait). Par contre, je dis un grand oui, si les aides de l'état servent à faire des travaux de rénovation (et non remplacer des grilles-pains par d'autres radiateurs électriques ce n'est pas de l'amélioration énergétique). Mais même avec les aides de l'état, ça ne paiera pas tout, donc se garder de l'argent, en plus de l'achat pour faire ces travaux. Après en copropriété, ce n'est pas toujours simple, car bien souvent soumis au vote en assemblée générale alors parfois très long, et/ou qui peut se faire refusé.
Ensuite ta dernière question pour le temps de détention minimum, bah ça dépend.
Mettons que tu achètes un appart 250 k€, il te faut en plus payer 18 k€ de frais de notaire soit une opération à 268 k€. Tu dis avoir un apport de 40k€, il te faut donc emprunter 228k€. D'après meilleurtaux, sur 25 ans ça fait une mensualité à 1208 €/mois (on est quasi au max de votre capacité d'emprunt). Admettons que pour ce logement le loyer équivalent soit de 1000€ (j'ai fichtrement aucune idée de combien ça peut se louer, je connais pas du tout ce secteur, ce sera à adapter).
En général, on dit qu'il faut à minima pouvoir rembourser les frais de notaires, donc ça fait 18 mois de détention minimum (en admettant que tu revendes au prix d'achat). Bon ça c'est le strict minimum, après tu peux aussi impacter le foncier (là pareil aucune idée, je vais prendre comme pour chez moi 1,5k€/an), pour 2 ans, on rajoute donc 3 mois. En conclusion, dans l'exemple que j'ai pris, il te faut donc garder au moins 2 ans ton logement (et y habiter) pour ne pas perdre d'argent.
Après tu peux aussi ajouter d'autres éléments, comme le coût de l'emprunt, les assurances emprunteur, les charges de copropriété, bref tout ce que tu n'aurais pas à payer si était simple locataire, mais c'est un peu plus compliqué
ma question sur le DPE c'était: est-ce que c'est une mauvaise affaire d'acheter une passoire thermique avec pour projet de la rénover énergétiquement (exemple: mettre du double vitrage au lieu du simple vitrage et autres travaux que je ne connais pas). On a trouvé un appart qui nous plait bien mais il est classe F. Le truc c'est qu'il est à 1km de notre actuel appart et qu'on adore le quartier. Il est affiché à 4790€/m2 au lieu de 6690€/m2 (+ une cave + un box). Il y a du simple vitrage et un ballon électrique pour l'eau. Est-ce que ça peut être rentable ou on se plante complètement ?
2 à 3 ans de présence ça me parait hyper peu, rassurant donc !
Reste à savoir si on arrivera à le revendre (si nous n'arrivons pas à améliorer son DPE...)
@uefuef merci pour tes conseils !
Ce contenu est réservé aux membres inscrit.es. Inscris-toi par ici.
@Aesma 2 ans finalement c'est pas beaucoup ! Moi je m'imaginais devoir rester 5 à 7 ans pour amortir l'investissement (d'habitude je suis douée en math mais j'ai eu une rude journée). Le logement que nous visons est dans un quartier à environ 6690€/m2 mais est à 4790€/m2 à cause de son mauvais DPE (F). Il faut compter le coût des travaux, mais peut-être que ça permettra de le vendre plus cher .. (à la location, les T3 dans la région sont autour de 1200-1300€)
Question bête: quand on parle des charges (ex: 200€/mois) on parle de quoi au juste ? de l'eau ? du chauffage ?
@Andromeda14 Oups désolée pour mon mauvais conseil sur Pretto 
Alors pour la passoire, as-tu eu accès au DPE complet? C'est marqué dessus les travaux à faire pour changer de DPE. Changer le vitrage ne coute pas "très cher" mais d'autres travaux peuvent couter beaucoup plus cher et je ne sais pas l'estimer. Dans mon DPE E, ils conseillaient de changer les fenetres (ce que j'ai fait) mais également rajouter de changer la VMC individuelle avec échangeur (je pense que le coût n'est pas trop élevé) mais surtout isolation des murs par l'intérieur, surtout sur le mur extérieur (et là je pense que ça coute cher).
Les charges, tu as les charges générales pour l'entretien des parties communes, l'eau froide et chaude, l'ascenseur, le chauffage y est uniquement s'il est collectif. Puis, après faut rajouter tout ce qui est voté en AG, notamment ce qui est travaux (et là tu as tout, chaudière, toiture, ravalement de façade et cie)
Alors pour la passoire, as-tu eu accès au DPE complet? C'est marqué dessus les travaux à faire pour changer de DPE. Changer le vitrage ne coute pas "très cher" mais d'autres travaux peuvent couter beaucoup plus cher et je ne sais pas l'estimer. Dans mon DPE E, ils conseillaient de changer les fenetres (ce que j'ai fait) mais également rajouter de changer la VMC individuelle avec échangeur (je pense que le coût n'est pas trop élevé) mais surtout isolation des murs par l'intérieur, surtout sur le mur extérieur (et là je pense que ça coute cher).
Les charges, tu as les charges générales pour l'entretien des parties communes, l'eau froide et chaude, l'ascenseur, le chauffage y est uniquement s'il est collectif. Puis, après faut rajouter tout ce qui est voté en AG, notamment ce qui est travaux (et là tu as tout, chaudière, toiture, ravalement de façade et cie)
@Andromeda14 DPE F logiquement ça reste dans les clous surtout si les fenêtres sont en simple vitrage, c'est un truc "facile" à changer et qui devrait bien augmenter la note mais ça coûte rapidement cher (j'avais retenu 1000€/fenêtre mais ça pourrait en fait être beaucoup moins ce qui est plutôt une bonne nouvelle, faut pas oublier de compter la main-d'oeuvre 
)
Au niveau des travaux énergétiques il y a le passage à la pompe à chaleur qui peut s'envisager, c'est un investissement mais c'est + écologique et surtout avec les flambées des prix énergétiques ça sera vite amorti.
Pour les charges je parle ici de mes frais de co-propriété, je vis dans une résidence de +100 logements les charges comprennent pas mal de choses : les frais d'entretien des parties communes, un petit pécule en cas de travaux (ravalement, tuyauterie, fissure dans le mur), pour nous cela comprend également l'eau chaude et le chauffage qui sont collectifs. Pour une maison seule il n'y aura aucune charge mais si tu payes 150€ d'électricité et que tu dois refaire la toiture à tes frais au final ça te coûtera beaucoup + cher.
Faut faire gaffe aux frais de copro d'ailleurs, les nôtres restent raisonnables puisqu'ils incluent le chauffage et l'eau chaude mais j'avais vu passer des annonces avec du 300/400€ de charges de copro par mois qui ne prenait même pas ça en compte. Mes annonces préférées restant celles pour les résidences séniors, tu tombes sur de jolies photos d'un appart vraiment abordable et tu vois passer que les charges sont à 11000€ l'année (genre ça ou ça)
)Au niveau des travaux énergétiques il y a le passage à la pompe à chaleur qui peut s'envisager, c'est un investissement mais c'est + écologique et surtout avec les flambées des prix énergétiques ça sera vite amorti.
Pour les charges je parle ici de mes frais de co-propriété, je vis dans une résidence de +100 logements les charges comprennent pas mal de choses : les frais d'entretien des parties communes, un petit pécule en cas de travaux (ravalement, tuyauterie, fissure dans le mur), pour nous cela comprend également l'eau chaude et le chauffage qui sont collectifs. Pour une maison seule il n'y aura aucune charge mais si tu payes 150€ d'électricité et que tu dois refaire la toiture à tes frais au final ça te coûtera beaucoup + cher.
Faut faire gaffe aux frais de copro d'ailleurs, les nôtres restent raisonnables puisqu'ils incluent le chauffage et l'eau chaude mais j'avais vu passer des annonces avec du 300/400€ de charges de copro par mois qui ne prenait même pas ça en compte. Mes annonces préférées restant celles pour les résidences séniors, tu tombes sur de jolies photos d'un appart vraiment abordable et tu vois passer que les charges sont à 11000€ l'année (genre ça ou ça)
@Andromeda14 Les charges peuvent prendre en compte beaucoup de choses selon les copropriété, avec le chauffage et la production d'eau chaude, ça peut vite faire grimper la note (et comme tout le monde paye - la plupart des gens de font aucun effort pour diminuer leur consommation perso).
@Whynaute aussi l'isolation par l'intérieur, si mal réalisée/pas avec les bons matériaux ça peut être une vraie catastrophe, de la condensation peut se créer dans l'isolant et on se retrouve avec des éponges humides tout l'hiver, avec les jolies moisissures qui vont bien et la dégradation des murs. Isolation intérieur + ancien c'est pas toujours une bonne idée.
@Aesma pour ces résidences seniors, il y a souvent pas mal de services en plus qui peuvent faire monter les charges, comme une infirmière sur place 24/24, un service de restauration/cantine sur place, des salles communes pour recevoir la famille, un grand jardin/parc, parfois une piscine. A froid c'est clair que c'est élevé, mais c'est à mettre en perspective avec ce qui est compris ou non.
@Whynaute aussi l'isolation par l'intérieur, si mal réalisée/pas avec les bons matériaux ça peut être une vraie catastrophe, de la condensation peut se créer dans l'isolant et on se retrouve avec des éponges humides tout l'hiver, avec les jolies moisissures qui vont bien et la dégradation des murs. Isolation intérieur + ancien c'est pas toujours une bonne idée.
@Aesma pour ces résidences seniors, il y a souvent pas mal de services en plus qui peuvent faire monter les charges, comme une infirmière sur place 24/24, un service de restauration/cantine sur place, des salles communes pour recevoir la famille, un grand jardin/parc, parfois une piscine. A froid c'est clair que c'est élevé, mais c'est à mettre en perspective avec ce qui est compris ou non.
@KrissdeValnor J'ai l'impression que l'isolation par l'intérieur ne vaut pas le coup du tout, ça ne change pas beaucoup le DPE, ça prend de la place, ça peut causer des soucis d'humidité.
Et oui les résidences seniors proposent énormément de services mais les charges coûtent littéralement un smic, ça vaut le coup si tu as une bonne retraite et/ou de l'argent de côté et que tu peux acheter cash l'appart mais dans mon cas ça me faisait de petits ascenseurs émotionnels "Oh le joli appartement pas cher
... 13k de charges, attends quoi ?! 
" Du coup j'en rigole. 
Pour les charges il peut y avoir des régulations, elles peuvent augmenter ou diminuer, dans notre cas si on consomme vraiment trop on peut voir les charges s'envoler (et on a déjà vu des affichettes dans les communs pour dire de pas foutre le thermostat à 24°C)
Truc à regarder aussi, le chauffage peut être collectif mais avec des compteurs individuels (ici c'est du chauffage urbain donc ça passe par la commune puis la copro puis nous)
D'ailleurs sur les logements neufs la régulation de charges peut être très importante, la première année tu payes 80€/mois puis la deuxième ça passe à 400€ parce que ça suffisait pas du tout, mais en fait 400 c'est beaucoup ça a rattrapé le trou de l'année 1 donc l'année 3 ça se stabilise à 250.
Et oui les résidences seniors proposent énormément de services mais les charges coûtent littéralement un smic, ça vaut le coup si tu as une bonne retraite et/ou de l'argent de côté et que tu peux acheter cash l'appart mais dans mon cas ça me faisait de petits ascenseurs émotionnels "Oh le joli appartement pas cher
... 13k de charges, attends quoi ?! " Du coup j'en rigole. Pour les charges il peut y avoir des régulations, elles peuvent augmenter ou diminuer, dans notre cas si on consomme vraiment trop on peut voir les charges s'envoler (et on a déjà vu des affichettes dans les communs pour dire de pas foutre le thermostat à 24°C
) Truc à regarder aussi, le chauffage peut être collectif mais avec des compteurs individuels (ici c'est du chauffage urbain donc ça passe par la commune puis la copro puis nous)
D'ailleurs sur les logements neufs la régulation de charges peut être très importante, la première année tu payes 80€/mois puis la deuxième ça passe à 400€ parce que ça suffisait pas du tout, mais en fait 400 c'est beaucoup ça a rattrapé le trou de l'année 1 donc l'année 3 ça se stabilise à 250.
@Aesma oui l'isolation par l'intérieur c'est rarement la meilleure solution. Après je me méfie beaucoup des DPE, j'ai tellement vu de trucs aberrant dessus, c'est à prendre avec des pincettes. Dans la plus pure théorie, si le logement n'a pas de ventilation mécanique, passer à de l'hygroréglable est ce qui le plus facile/moins cher à mettre en place et qui a le plus d'impact, ensuite isolation par l'extérieur et le vitrage (bon après ça dépend toujours de quoi on part au début et de ce qui est techniquement réalisable).
Pour les charges en théorie on peut mettre des compteurs partout, avec un reporting via radio, même pour les chauffage collectifs anciens, il me semble même que c'est obligatoire aujourd'hui, mais que beaucoup de copropriétés ne veulent pas se mettre en conformité et/ou l'ignorent.
Et pour la régulation des charges, ça peut aussi se faire dans l'autre sens, nous s'était notre cas, on est passés de presque 4k€ d'électricité la première année pour un T3 (chauffage + ECS individuel tout électrique) à 1,2 k€ au bout de 4 ans, alors que les prix n'ont fait que monter et que notre consommation était similaire
Pour les charges en théorie on peut mettre des compteurs partout, avec un reporting via radio, même pour les chauffage collectifs anciens, il me semble même que c'est obligatoire aujourd'hui, mais que beaucoup de copropriétés ne veulent pas se mettre en conformité et/ou l'ignorent.
Et pour la régulation des charges, ça peut aussi se faire dans l'autre sens, nous s'était notre cas, on est passés de presque 4k€ d'électricité la première année pour un T3 (chauffage + ECS individuel tout électrique) à 1,2 k€ au bout de 4 ans, alors que les prix n'ont fait que monter et que notre consommation était similaire
J'ai le cerveau en compote à force de réfléchir.
Ce contenu est réservé aux membres inscrit.es. Inscris-toi par ici.
Dernière édition :
Tu as raison @Whynaute , je crois qu'on va sacrifier la localisation pour gagner 10m2. On va visiter un appartement dans une ville moins chère demain.
Mais sinon dans l'absolu, est-ce que c'est une bonne idée d'acheter en 2023?
Apparemment les taux vont continuer d'augmenter jusqu'en septembre minimum, et personne ne sait ce qui va se passer après. J'ai peur qu'en 2024 il y ait une chute des taux et qu'on ait des regrets. Ça fait longtemps que j'économise de l'argent pour ce projet et je trouverais ça bête de jeter cet argent par la fenêtre à cause d'une mauvaise conjoncture économique (surtout que sur un prêt de 25 ans, on est pas à une année près). Le truc c'est qu'on peut rien prévoir, c'est super stressant.
Mais sinon dans l'absolu, est-ce que c'est une bonne idée d'acheter en 2023?
Apparemment les taux vont continuer d'augmenter jusqu'en septembre minimum, et personne ne sait ce qui va se passer après. J'ai peur qu'en 2024 il y ait une chute des taux et qu'on ait des regrets. Ça fait longtemps que j'économise de l'argent pour ce projet et je trouverais ça bête de jeter cet argent par la fenêtre à cause d'une mauvaise conjoncture économique (surtout que sur un prêt de 25 ans, on est pas à une année près). Le truc c'est qu'on peut rien prévoir, c'est super stressant.
Discussions similaires
