Le topic de l'achat immobilier

[KrissdeValnor]

@Andromeda14 j’ai travaillé pas mal de temps dans un BE thermique et je parle de l’ancienne version des DPE, je n’ai pas eus l’occasion de voir les nouveaux, je ne sais donc pas ce que je vais indiquer est à jeter ou non, mais je ne crois pas en une révolution radicale de la chose.
Déjà au prix que coûte la réalisation d’un DPE (quelques centaines d'€) on peut pas s’attendre à une étude thermique complète digne de ce nom, ensuite j'ai réussis à acheter un appartement avec un DPE à 0 soit théoriquement parfait (dans de l'ancien hein) car la personne qui a réalisé le DPE n'avait pas les factures de consommation, donc il a mit 0 consommation et le notaire n' a rien trouvé à y redire.
Et surtout parce qu'il existe plusieurs logiciels différents, avec des interfaces différentes (même si le moteur de calcul est le même, avec des obligations réglementaires identiques), et ce sont des humains différents qui remplissent les cases. Demander le même calcul, à 10 personnes différentes, vous aurez 10 résultats différents, la plupart se tiendront probablement dans la même fourchette, mais tout ça pour dire qu'il ne faut pas aveuglément s'y fier.
Pour info :

La grande loterie des diagnostics de performance énergétique | 60 Millions de Consommateurs

Peut-on se fier au diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire lors d’une vente ou location immobilière ? Pas vraiment, selon l’étude de 60 Millions de consommateurs.

www.60millions-mag.com

 

[Andromeda14]

@Andromeda14 si vraiment il y a une chute des taux, c'est souvent possible de faire racheter son crédit. Mais franchement, j'y crois pas perso. Je pense qu'il y a très peu de chance que les taux redescendent vraiment. Il faut prendre en compte que les taux d'aujourd'hui, même si ils sont bien plus haut qu'il y a 2-3ans restent globalement bas et que les taux s'il y a 2-3ans étaient vraiment plancher.

Ok je vois, en gros on connaîtra plus de taux à 0.5% avant très longtemps, donc autant ne pas attendre. C'est une équation très dure à optimiser je trouve, y a beaucoup de facteurs d'incertitude qui sont impossibles à prévoir : comment va évoluer le prix de l'immobilier ? Les taux ? Le quartier ? J'ai l'impression qu'il y a un gros facteur chance qui joue

 

[Andromeda14]

@Andromeda14 j’ai travaillé pas mal de temps dans un BE thermique et je parle de l’ancienne version des DPE, je n’ai pas eus l’occasion de voir les nouveaux, je ne sais donc pas ce que je vais indiquer est à jeter ou non, mais je ne crois pas en une révolution radicale de la chose.
Déjà au prix que coûte la réalisation d’un DPE (quelques centaines d'€) on peut pas s’attendre à une étude thermique complète digne de ce nom, ensuite j'ai réussis à acheter un appartement avec un DPE à 0 soit théoriquement parfait (dans de l'ancien hein) car la personne qui a réalisé le DPE n'avait pas les factures de consommation, donc il a mit 0 consommation et le notaire n' a rien trouvé à y redire.
Et surtout parce qu'il existe plusieurs logiciels différents, avec des interfaces différentes (même si le moteur de calcul est le même, avec des obligations réglementaires identiques), et ce sont des humains différents qui remplissent les cases. Demander le même calcul, à 10 personnes différentes, vous aurez 10 résultats différents, la plupart se tiendront probablement dans la même fourchette, mais tout ça pour dire qu'il ne faut pas aveuglément s'y fier.
Pour info :

La grande loterie des diagnostics de performance énergétique | 60 Millions de Consommateurs

Peut-on se fier au diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire lors d’une vente ou location immobilière ? Pas vraiment, selon l’étude de 60 Millions de consommateurs.

www.60millions-mag.com

@KrissdeValnor intéressant merci !
Je vois bien l'influence que peut avoir la méthodologie sur l'évaluation (mon métier se rapproche de ça ), mais j'ai cru comprendre que la nouvelle méthodo était plus fiable. Tu veux dire que même celle-ci est très aléatoire ? Dans le sens où en tant que proprio vendeur, je pourrais faire faire 5 diagnostics à 200€ et choisir le meilleur pour le présenter aux agences par exemple ?

 

[Aesma]

@Potimarron Je suis dans un logement C également et au milieu de l'hiver alors qu'ilétait inhabité depuis des mois il faisait 20°C aussi, lorsque j'ai visité des apparts il me semble que lez seuls DPE A que j'ai croisé c'était des trucs alimentés par géothermie.

Et oui les DPE même avec la nouvelle norme ça donnera pas toujours la même chose, un minuscule changement de paramètres va tout recalculer (un peu comme les simulateurs caf où personne pige rien) mais les écarts sont pas non plus si importants, on va pas passer d'un B à un F non plus.
Par contre oui ça peut osciller entre 2 notes

 

[Andromeda14]

Hello les madz, j'ai une autre question immo concernant l'amiante:
Le diagnostic de l'appartement qui nous intéresse indique la présence d'amiante dans les dalles de sol à l'intérieur des placard uniquement (car le proprio a recouvert tous les sols de parquet). J'ai appelé l'expert qui a fait le diagnostic et d'après lui il n'y a aucun danger sauf si on casse la dalle de sol. Personnellement je lui fais confiance, mais j'ai peur qu'on ait du mal à le revendre. Un avis là dessus?

 

[Onirinaute]

On a signé le prêt, rempli les questionnaires médicaux et reçu la réponse de l'assurance emprunteur (de la banque) et... ils m'ont totalement refusé la garantie IPT ITT
D'après ce que je comprends c'est quand même couvert par la garantie AERAS et donc la banque veut bien quand même signer mais je trouve ça super abusé, sachant que je suis jeune et en bonne santé quoi

Bref je vais signer leur truc mais clairement je vais aussi changer d'assurance emprunteur dès que l'encre est sèche sur le prêt, ça m'a retiré tout scrupule.

 

[Roomi]

J'ai visité un bien qui me plaît énormément et qui coche la quasi totalité de mes critères. Les taux passant bientôt à 4% ma capacité d'emprunt est fort réduite (mais c'est le cas de tout le monde..).
J'ai déjà demandé à le contrevisiter pour voir ce que ça donne en fin de journée avec la circulation parce que là un dimanche on entendait un peu, sans que ce soit dramatique.
Parmi les choses moins bien ça serait : l'exposition du bien (nord est, mais il reste lumineux), il est en peu en retrait mais on a quand même la route pas très très loin donc ça fait un bruit de fond, comme j'ai zéro mais ZERO bruit actuellement ça fait bizarre. Sinon le salon est bizarrement foutu, un peu en L donc pas évident à meubler.. Pourtant autant moi ça ne me dérange pas tant. Il me fait vraiment très envie.
J'ai refait un point avec le courtier sur ma capacité et elle a encore baissé (forcément quand tu perds 20 000 Euros par mois ça se sent donc tout ce que je peux faire c'est une offre au maximum de ce que je peux et prier (sachant que ça me fait mal au coeur car ça serait une offre entre 10 000 et 15 000 Euros en dessous de ce qu'ils ont acheté (mais l'agent me confirme qu'ils ont acheté trop cher (comme beaucoup de gens entre 2015 et 2019 apparemment).
Les prix se cassent le nez sérieusement donc j'ai bonne espoir d'acquérir un bien cette année ou début d'année prochaine...

 

[Aesma]

@Roomi L'exposition nord-est en vrai c'est un bon point pour survivre aux canicules à venir et si tu es du marin tu as le soleil en te levant c'est chouette.

 

[Roomi]

@Aesma Pas faux c'est un bon point !!

 

[Toasted_Almond]

Salut les Madz, je commence les démarches pour acquérir un bien et j'ai une question.
J'oriente ma recherche dans du neuf car c'est bien moins cher que de déménager dans un logement qui a 6 ans d'ancienneté (on parle d'une différence de 100 000€!)
J'ai appris qu'il y avait une TVA de 20% pour un logement neuf, cette TVA est comprise dans le prix affiché sur les annonces de promoteurs ou il faut payer ça en plus ? (il n'y a pas écrit TTC ni rien)
Il existe des banques qui ne réclament pas d'intérêts intercalaires (c'est comme ça qu'on dit)? car c'est une réservation d'au moins 1 an avant la livraison du logement. (Il existe aussi des appartements neufs réservables 6 mois avant, mais on ne peut plus rien personnaliser dedans et ça ne nous intéresse pas).
Des conseils sinon quand on achète sur plan? Des choses à savoir? Quelles questions devrait-on poser?
Est-ce qu'il faut payer en plus si on demande une prise de courant supplémentaire? Une douche à l'italienne au lieu d'une baignoire? Un plan de table en plus? Est-ce que le paiement de ces équipements supplémentaires sont à régler en-dehors du prix du prêt?

 

[Gringo]

@Toasted_Almond De ce que j'ai compris quand on achète du neuf c'est qu'il y aura des malfaçons et qu'il y aura surement des travaux à prévoir (que ce soit toi toute seule pour ton appart' ou avec le syndic pour les communs). Donc prévois quand même une rallonge possible pour soit faire faire les travaux si c'est pas trop grave et onéreux ou pour devoir prendre un avocat avec le syndic et attaquer pour malfaçons si c'est trop grave.
Prévois aussi que le neuf ne reste pas neuf longtemps et qu'il y aura des gros travaux régulièrement avec la copropriété.
Vois aussi si vous allez être beaucoup de propriétaires à y vivre ou si c'est à destination de la location (un immeuble de proprios qui y vivent vont mieux entretenir les communs qu'un immeuble où les proprios veulent juste louer sans dépenser quoi que ce soit)

Prévois aussi du retard à la livraison.

Tu pourras aussi avoir des grands toilettes (surement trop grandes pour ton utilisation) avec les normes handicap (20% des appartements doivent être PMR, ça sera peut-être le tien qui sera concerné si tous les autres sont déjà réservés). Tu peux déjà réfléchir à comment les rentabiliser au maximum)

Concernant les prises, le sol, le carrelage, oui si tu ne prends pas le truc de base ça sera en plus. A toi de calculer si tu commandes un intérieur blanc et bas de gamme, puis ensuite tu démontes tout et tu refais à ton goût et en plus quali, ou si leur gamme au dessus te convient en esthétique et en coût.

Concernant les prêts, la TVA aucune idée.

 

[Aesma]

@Toasted_Almond Le gros intérêt du neuf c'est que les normes DPE sont plutôt costaudes donc moins besoin de chauffe, je te recommande quand-même de regarder le système de chauffage prévu, nous on a vu pas mal de projets avec du gaz ce qui est dommage car les prix vont exploser mais on a aussi vu des logements neufs avec de la géothermie et des trucs comme ça qui sont écolos et économiques (gros gain d'argent sur le long terme)

Sur du neuf il y est supposé y avoir la garantie décennale donc si il y a un souci dans les 10 ans, ça devrait être pris en charge. En parlant de charges attention car sur une résidence elles peuvent mettre quelques années avant d'être au "bon" prix, il peut y avoir des ajustements, dans un sens comme dans l'autre.

Et oui il y a souvent des retards, des petites malfaçons, dans les apparts qu'on avait visité il y avait un litige en cours pour une résidence toute récente car le revêtement de l'un des bâtiments n'avaient pas été fait, pour l'appart qu'on a pris c'était des radiateurs qui fuitaient (d'ailleurs on s'est rendu compte en arrivant qu'il y avait toujours un tout petit souci, y en a un qui fait du bruit en position "éteinte", c'est ballot vu que c'est celui dans la chambre du coup les premières nuits on chauffait pour pouvoir dormir )

Pour la TVA je ne sais pas trop, mais il faut aussi prendre en compte pour le neuf que
1- tu peux obtenir un prêt à taux zéro qui finance une partie du projet (et avec les taux qui explosent c'est pas du luxe)
2- les frais de notaire sont réduits (il me semble qu'on est sur 2% au lieu de 7% dans l'ancien)
Ça permet de compenser la personnalisation du bien (et l'air de rien l'emplacement d'une porte sur une baie vitrée ça peut déjà modifier tout ton aménagement)