Le topic de l'achat immobilier

[Lady_M]

Pour la modification de la répartition des parts, aucune idée de si c est possible. Il est possible qu' il faille repasser devant le notaire et repayer des droits de mutation.

Je pense que l idée de @Roomi avec la répartition cible dès le début (60/40) + reconnaissance de dette est la meilleure stratégie.
Et pour le 60/40, ça s applique aussi aux charges de copropriété et à la taxe foncière.
Après il y a une subtilité car ces 2 dépenses comportent des montants à repartir entre les propriétaires (à 60/40 donc) et les occupants (à 50/50 si vous habitez ensemble).

Dans le détail pour les charges de copropriété c est facile : il y a une quote part "proprietaire" et une quote part "locataire/occupant" dans les comptes du syndic donc facile de trouver le montant de chaque. Parfois il y a juste la quote part "locataire/occupant" d identifiée donc la quote part propriétaire c est le reste. En général la quote part Propriétaire est un peu plus grosse que celle du locataire /occupant.
Et pour la taxe foncière, la quote part Occupant c est la colonne TEOM (taxe d enlèvement des ordures ménagères) et tout le reste c est pour le propriétaire.

Enfin, il y a des cas où on peut avoir un dégrèvement de la taxe foncière (en fonction des revenus, quand on achète dans le neuf etc...) donc ça peut être utile de savoir ce qui se pratique dans la commune.

 

[Pélagique]

@Petit bouchon - Merci pour ta réponse sur le TAEG, je ne sais plus trop ce qu'il en était du coup pour nous... mais j'imagine que ça comptait. Quand j'ai regardé sur internet j'ai trouvé plein de sites qui disent comme toi, et aussi quelques uns qui semblent très juridiques dire quelque chose de différent, si le courtier n'est pas une obligation demandée par la Banque - par exemple :
https://endroit-avocat.fr/les-frais-de-courtage-nentrent-pas-toujours-dans-le-calcul-du-taeg/ (site trouvé au hasard)

je ne suis pas du tout juriste et experte de tout ça donc ça m'a un peu questionnée

et aussi , oui je partage ton avis sur le fait que le courtier était sans doute plus intéressant il y a quelques années.

Spoiler: expérience perso

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[Onirinaute]

Merci pour vos réponses @Roomi @Lady_M
Ce n'est pas une copropriété donc pas de charges de copro, seulement les travaux qu'on fera nous mêmes. Toutes nos autres dépenses sont à 60/40 donc ça éviterait justement de devoir trop se casser la tête sur la différence entre occupant et propriétaire si on part sur ce pourcentage. On refait les calculs lorsque nos salaires changent mais la proportion n'a pas vraiment changé depuis qu'on a commencé cette répartition. Ca ne veut pas dire que ça n'arrivera jamais mais là on rentre dans ce qu'on ne peut vraiment pas prévoir donc on ne pourra pas anticiper ça au moment de la signature.

La reconnaissance de dette est une bonne piste mais internet me dit que si on dépasse 5000€ ça doit être déclaré aux impôts et du coup, je suppose, imposé, ce qui va pas vraiment nous arranger sur le total .

 

[Gressinni]

@Onirinaute on est un peu dans cette situation : on ne rembourse pas les mêmes proportions sur le prêt que la répartition à cause de mon apport aussi, et dans la vie de tous les jours on fait du 50/50. Afin de limiter la somme empruntée, j'avance plus que ce que je devrais pour respecter la répartition. J'accepte de faire ça déjà parce que c'est ma propre décision, mon copain ne me l'a pas demandé, et je pense qu'en cas de séparation, il ne se révélerait pas un sombre connard (on n'est jamais sûre certes). Nous tenons un tableau clair de qui a avancé quoi sur la totalité du projet, et dans lequel on voit clairement de combien il est en dette par rapport à la répartition visée.

 

[Lady_M]

@Onirinaute
Alors la déclaration aux impôts n implique pas d imposition : c est pour lutter contre le blanchiment d'argent à priori, et vérifier que le mouvement d'argent n est pas une donation déguisée (car une donation c est imposable en revanche).

En revanche les intérêts éventuels de la dette vont être imposés mais pas le capital.

Faut-il déclarer aux impôts l’argent prêté par un proche ?

Jusqu’ici, les prêts consentis par un parent ou un ami devaient être signalés à l’administration fiscale s’ils dépassaient 760 euros. Mais ce seuil a été relevé.

www.lemonde.fr

De même, si le capital de la dette est indexé sur l inflation, le montant supplémentaire remboursé ne doit pas être imposé car ce n est qu un remboursement à valeur constante.

Et pour les travaux, il faudra donc bien repartir également les dépenses au pro rata.

 

[Onirinaute]

Merci @Lady_M ! C'est ce que j'ai déduit aussi après recherches plus approfondies sur le sujet suite à vos suggestions du coup je pense qu'on va partir là dessus ça semble bien convenir ! J'en parle à mon copain ce soir

 

[Whynaute]

@Onirinaute

Spoiler

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[Onirinaute]

@Whynaute on est pacsés, et la somme passerait sous le montant exonéré même en étant considérée comme un don, mais l'idée c'est que la reconnaissance officielle du prêt le protège lui si jamais on se séparait avant que je ne le rembourse

 

[Aesma]

Sachant qu'il ne s'agit pas de travaux vitaux, que vous pouvez les faire vous-même et à votre rythme je ne vois effectivement pas la nécessité qu'il y aurait à l'intégrer à votre prêt, ça me parait plutôt très raisonnable de vouloir limiter au max les mensualités (ce ne serait pas pareil si il y avait en jeu de gros travaux non négociables : électricité, toiture, rénovation thermique etc)

 

[Lady_M]

Alors à l époque j avais fait :
- Apport le plus petit possible avec gros prêt (à 1,5%) afin de garder un maximum de cash pour faire fructifier ou faire des travaux en évitant le prêt travaux qui était à 2,5%. Bon, faut dire aussi qu à l époque c était possible d'acheter sans apport.

Après dans les circonstances actuelles et dans ton cas :
- vérifier entre prêt immo et prêt travaux si les taux sont les mêmes et si ce n'est pas le cas, emprunter au max sur le taux le plus faible,

- l arbitrage entre le montant de l épargne à mettre et l emprunt à faire dépend du rendement de ton épargne et de ton taux d emprunt : si tu as un LEP à 6% ça vaut peut-être le coup d emprunter davantage à 4% pour préserver ton livret qui te rapport 6% (même si ça ne durera pas éternellement). À l inverse si ton épargne te rapporte du 3% et que le prêt est à 4%, c est plus intéressant de mettre le max en apport en gardant juste un matelas suffisant pour payer moins d intérêts.

 

[Petit bouchon]

@monkey_mask
J'ai acheté avec une enveloppe travaux "large" pour avoir de la latitude. Je n'aurais pas à rembourser ce que je n'utilise pas et ça m'a permis d'avoir 2 ans de différé (période pendant laquelle je ne rembourse pas de crédit = permet d'épargner)

Perso je trouve que le combo apport max (permet de diminuer tes mensualités à un moment où les taux sont élevés) + enveloppe travaux (juste au cas où) + différé (reconstitution de l'épargne mise dans l'apport) est assez intéressant, mais c'est assez personnel ! J'aime peut-être un peu trop anticiper

A savoir : demander l'enveloppe travaux en même temps que le prêt permet généralement d'avoir le même taux. Si jamais tu fais une demande dissociée plus tard, les intérêts seront beaucoup plus élevés.

 

[Lady_M]

Alors petit bémol sur les différés de remboursement.

Certes ça permet de gagner du temps sur les premières mensualités mais pour moi ce n est pas gratuit !
En effet, d après mon expérience (très incomplète) sur le sujet, pendant la période de différé la banque calcule des intérêts (en %) sur la somme débloquée et les facture ou les réinjecte dans le capital du prêt pour quand vous allez commencer à rembourser.

Je précise que mon cas était peut-être différent parce que nous on a acheté dans le neuf et du coup, quand la somme a été débloquée partiellement pour payer les travaux, on a commencé à payer des intérêts sur le montant débloqué ainsi que la totalité de l assurance du prêt (400€ par mois quand même avec un taux d emprunt à 1,4% ! Donc avec du 4% on aurait peut-être eu entre 800 et 1000€ par mois !).
Du coup on s est dépêché de débloquer la totalité du prêt pour "démarrer" le remboursement, parce que pendant la période de différé on payait juste des intérêts bien chers et de l assurance sans amortir de capital.

Et si on n avait même pas payé les intérêts (= différé total), à priori ces intérêts seraient venus gonfler le capital dû, et il aurait encore fallu payer des intérêts sur ce montant !

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En revanche je ne sais pas si cette prestation peut être 100% gratuite (= on débloque la somme et on rembourse plus tard sans intérêts intercalaires) mais avec les banques, généralement rien n est gratuit.