Le topic de l'achat immobilier

[Lady_M]

@Tardigrade
Idem : dormi avec ma sœur de mes 3 à 6 ans et ça ne m a pas traumatisée.
D ailleurs pour notre appartement, on a 4 chambres (pour prévoir l arrivée de jusqu' à 3 enfants) et on a prévu de mettre un lit superposé dans une chambre pour y faire dormir 2 enfants parce que :
1/ j ai toujours trouvé car troooop cool quand j étais petite : avec une serviette de bain qui fait le tour, ça fait une cabane
2/ ça nous permettra de conserver une chambre d ami / bureau en plus pendant quelques temps.

En gros on s est mis comme objectif de tenir pendant au moins 10 ans, et qu on aviserait ensuite.
Donc le temps de les faire, qu ils grandissent, que le premier réclame sa chambre seul tandis que les 2 derniers continuent de cohabiter etc..., là on pense qu avec 4 chambres en tout, ça va le faire pour 10 ans.
Peut-être que c est précisément quand le bureau de télé travail sera rendu dans la pièce de vie qu on se dira qu il faut déménager

Et 2 pièces d eau ainsi que 2 WC (capital !).

 

[Tartine88]

Bonjour la commu' !
Je commence à lire le topic (que je lirai de bout en bout, petit à petit) et je me dis que peut être vous allez pouvoir m'aider, me consoler, m'écouter, me rassurer, que sais-je, me sentir moins seule et perdue.

Monsieur est propriétaire de sa maison + d'un terrain constructible viabilisé et nous vivons donc chez lui. J'avais pour projet d'acheter mais finalement il se sent prêt à vendre sa maison pour qu'on puisse acheter ensemble. On aimerait donc une maison idéalement pas grande mais avec beaucoup de terrain (minimum 1ha mais on aimerait entre 3ha et 6ha).

J'ai rdv avec ma banque mardi 19 pour en parler mais je viens ici quand même avant ...
Je gagne 1 800€/mois à peu près, soit pas grand chose. Mais je serai officiellement fonctionnaire en Mars 2024, avec un salaire qui évoluera doucement d'années en années et toujours le 13e/an ! J'ai commencé à me faire un petit apport et dans mon idéal, j'aimerais le faire gonfler un peu plus pendant 1 an (soit 12 000€ fin 2024 hors prime!). C'est TRES PEU.

Bref, je vais en parler à mon banquier pour évaluer ma capacité d'emprunt max seule.
Parce qu'on pensait que chéri donnerait un apport à hauteur de mon crédit. Je m'explique : Si je ne peux emprunter que 110 000€ sur 20 ans, alors chéri donnerait 110 000€ d'apport (c'est un exemple, bien entendu, puisqu'il faudra faire estimer la maison avant la vente etc...)

Bref, je n'ai pas spécialement de question, hormis : est-il possible qu'un jour j'emprunte ? Quand je gagnais 1 200€ on me disait que c'était impossible, qu'il faudrait au moins 500€ de plus pour ça ... Et puis après que ma situation n'était pas suffisamment stable (CDD renouvelés sur 3 ans...). Alors maintenant que je gagne 1 800€ + fonctionnaire en Mars, est-ce que je pourrais améliorer ma crédibilité face à mon banquier ?

Merci !

 

[vali0lup]

@Tartine88
Emprunter oui tu peux, tu pouvais déjà avec 1200 euros de salaire, la question c'est surtout de savoir combien emprunter...
Pour accepter de te prêter de l'argent, la banque peut regarder si tu es souvent à découvert, en CDI, en période d'essai, etc. As-tu une "preuve" à leur donner qui assure que tu seras bientôt fonctionnaire ?
Ton salaire,lui, définit le montant qu'ils te prêteront. Dans la conjoncture actuelle, les banques limitent à un taux d'endettement de 33%, ça veut dire que les mensualités avec assurance doivent correspondre à maximum 33% de tous tes revenus. Tu peux trouver sur internet des simulations pour voir à peu près à quelles mensualités cela correspond.

D'autres madz seront peut-être plus informées que moi mais si vous achetez à deux, je pense que le crédit sera à faire à vos deux noms (mais là, je n'en suis franchement pas sûre, quelqu'un me corrigera peut-être)...

 

[jjul]

@Tartine88 si je me base sur mon expérience j'aurais tendance à penser que la banque ne tiendra pas tellement compte de ta situation future (même si assurée) parce que j'ai eu une augmentation en octobre, et la banque ne la pas prise en compte dans le calcul du montant du crédit parce que ça n'apparaissait pas encore sur les toutes les fiches de paie fournies (en gros ils m'ont demandé les 3 dernières + celle de décembre 2022, et l'augmentation n'apparaissait que sur la dernière fiche de paie, bon je m'en fiche parce qu'ils ont dit oui mais la logique du truc )
bref je pense qu'un statut fonctionnaire dans plusieurs mois ne jouera pas particulièrement dans la balance aujourd'hui (après le temps que tu trouves un bien, tu seras peut être fonctionnaire pour le coup !) en plus j'ai trouvé les banques globalement ultra réticentes à donner des infos tant que tu n'as pas déjà signé un compromis de vente... ils font des simulation ultra génériques (exactement les mêmes que tu trouves sur internet quoi, super utile ) et tu as une réponse franchement vague (en tout cas c'était le cas dans ma banque où j'étais depuis une petite dizaine d'année...)
Et si j'ai bien compris ils n'accordent un prêt que si l'apport couvre au minimum les frais de notaire, après si on considère que tu as un apport équivalent à la somme prétée, c'est un énorme apport pour le coup, ça ça pourrait simplifier les choses peut être !
mais du coup comme @vali0lup l'a dit faire le prêt à ton nom seul alors que vous achetez à 2 me semble pas super faisable (après là j'y connais rien non plus)

ha et sinon, normalement j'ai enfin le droit de signer mon offre de prêt dimanche, les 10 jours réglementaires pendant lesquels j'ai vachement réfléchi (non) seront passés ! ça y est presque

 

[Tartine88]

Ah non ce serait un achat à nos 2 noms et on serait propriétaire à 50/50. Mais le crédit serait à mon nom, l’apport serait de chéri.

 

[Jinko]

@Tartine88 En étant fonctionnaire et avec un très bon apport (la moitié du prêt si j'ai bien compris ?) vous aurez un bon dossier pour les banques, je pense que ça ne posera pas de soucis Enfin à partir de mars quand ça sera acté, voir même 3 mois aprés car ils demandent les fiches de paie. Mais prendre contact avec eux ou un courtier dés maintenant vous fera gagner du temps, car une fois qu'on a trouvé le bien a acheter il faut aller vite !

 

[Tartine88]

@Tartine88 En étant fonctionnaire et avec un très bon apport (la moitié du prêt si j'ai bien compris ?) vous aurez un bon dossier pour les banques, je pense que ça ne posera pas de soucis Enfin à partir de mars quand ça sera acté, voir même 3 mois aprés car ils demandent les fiches de paie. Mais prendre contact avec eux ou un courtier dés maintenant vous fera gagner du temps, car une fois qu'on a trouvé le bien a acheter il faut aller vite !

L'idée à cette heure-ci, c'est que mardi, je vais uniquement demander ma capacité d'emprunt seule à l'instant T. C'est à dire avec une moyenne de 1 800€/mois sans prime. En sachant que j'épargne 500€/mois minimum (750 max). J'ai des comptes épargnes peu remplis mais qui existent. Dont l'un va se transformer en PER. Les deux autres resteront tels quels, mais un seul de ces trois servira d'épargne immobilier (si chéri donne l'apport, cet épargne ira dans les travaux/achat de terrain/autre...)

Par la suite, à savoir en Mars (j'ai déjà mon contrat signé de stagiairisation, mais en mars j'aurai mon contrat de titularisation officielle daté et signé), je retournerai à la banque pour appuyer ma première demande à savoir : Maintenant dans la fonction publique hospitalière, avec un minimum de salaire de 1 800€/mois hors prime, comment évolue mon dossier à vos yeux ? A partir de là, qu'attendez-vous de moi pour constituer un meilleur dossier.

Et quand j'aurai ces réponses, on verra avec nos banques respectives ce qui sera le mieux à faire pour l'achat : un compte joint même si pas mariés ni pacsés ? On reste comme ça, puisque le crédit sera à mon nom ? (la propriété sera à 50/50 sur le contrat notarial) ...

Tout ça m'angoisse donc m'y prendre en avance pour savoir comment agir, dans quel ordre, et savoir ce qu'ils attendent d'un bon dossier, ça devrait déjà me soulager.

 

[Aesma]

@Tardigrade

Spoiler

Ce contenu est réservé aux membres inscrit.es. Inscris-toi par ici.

 

[Lady_M]

@Tartine88
Hello !
Alors dans ton cas, en prenant un emprunt sur 20 ans, un taux à 4,2%, un taux d'assurance à 0,36% (ce qui correspond au taux d'une personne de 30-35 ans sans pb de santé et sui ne fume pas) et une mensualité à 630€ (soit 35% de ton salaire), tu peux emprunt 97 000€.

(le lien de la calculatrice si tu veux faire des simulations seule : https://www.calculateurimmo.fr/simu.../calcul-capacite-emprunt-credit.php#resultats)

Tu peux même monter jusqu'à 99 000€ en faisant un prêt emboité avec une première ligne de 67000€ sur 20 ans, 4,2% de taux, 0,36% d'assurance et une seconde ligne à 32 000€ sur 7 ans, 3,4% et 0,36% d'assurance car au global on retombe sur une mensualité de 630€.

Concrètement avec ton conjoint, cela vous ferait donc une enveloppe de 198 000€ en tout, dont 50% d'apport, ce qui est un bon dossier, donc tu devrais pouvoir emprunter sans trop de souci.

Avec 198 000€ de budget en tout, en gros vous avez 182 000€ à 184 000€ pour trouver la maison de vos rêves (l'écart est lié aux frais de notaire et taxes qu'il faudra payer lors de l'achat).

Le seul point où je ne suis pas sûre d'avoir compris, c'est si ton conjoint dispose de la somme ou s'il doit vendre d'abord sa maison pour cela.
S'il doit vendre sa maison, en gros la qualité de votre dossier chute parce que pour acheter tout de suite, votre projet va donc nécessiter un prêt-relais (pour que ton conjoint bénéficie d'une avance de 99 000€ sur la vente de sa maison quoi), et ça en ce moment, c'est pas une bonne idée (et les banquiers sont frileux).

cf : https://www.francetvinfo.fr/economi...che-de-l-echeance-de-leur-credit_6222690.html

Après, le contexte aujourd'hui n'est pas le même qu'il y a 2 ans donc on peut s'attendre à ce que le marché redémarre prochainement, mais c'est vrai que c'est un peu risqué quoi.

Et à 1200€ de salaire, tu aurais pu emprunter en vrai, mais même il y a 2 ans avec les taux super bas, le montant max aurait été d'environ 70 000€ tout compris, ce qui n'est pas vraiment cohérent avec un projet immobilier s'il n'y a pas d'apport à côté quoi.

 

[Tartine88]

Merci pour ton retour.
Je vais à la banque demain donc j’en saurai davantage.

Effectivement c’est pas une somme incroyable comme prêt … j’espérais un peu mieux. Le taux me paraît énorme !! Déjà à 3% c’était élevé mais 4.2 !! Woh … après si ce n’est pas cette année ce sera plus tard, je veux me construire un bon dossier. Mes économies ont chuter car achat d’un cheval en août (donc un nombre a 4 chiffres en moins …) mais je vais reprendre mes économies. L’idée c’est de me situer un peu. Donc ton message m’aide beaucoup, je te remercie !

Pour l’argent de la maison, il faudrait la vendre. L’estimation de la maison est à 195 000€. Mais chéri (et c’est normal) ne veut pas investir l’entièreté dans la future maison.

On a également un terrain viabilisé constructible estimé a 24 000€. Ce serait un bon apport aussi. Mais on voulait surtout le garder et, si NÉCESSAIRE le vendre ensuite.

Bon on verra …

 

[Lady_M]

@Tartine88

Oui, le plus simple c est de voir directement avec lui pour connaître les taux du moment.
Sachant qu' un indicateurs ultra récent - et dont dépend les taux immobiliers - est actuellement en forte baisse, donc il est possible que la baisse des taux soit pour plus vite qu imaginé.

Je vais détailler ça juste en dessus.

Et oui, continuer à épargner c est le mieux.

Autre solution pour ton conjoint : il peut commencer à chercher un acheteur, préciser que ça sera une vente longue afin de trouver un a acheteur pas pressé, il signe le compromis avec l acheteur (pendant ce temps là vous cherchez une maison pour vous, vous faites une offre, vous signez un compromis) puis quand il a un acheteur, vous retournez voir la banque pour négocier le crédit pour votre maison.
Comme ça, vous achetez la future maison tout en ayant déjà un acheteur pas pressé pour sa maison, vous devenez propriétaires, et il vend la sienne ensuite.
Comme ça vous limitez++ les risques liés au prêt relais.

 

[Lady_M]

DP
Baisse des taux à venir ?

Depuis 1 mois, le taux de l Obligations Assimilables du Trésor de la France à 10 ans est en forte baisse de 17%.

FRA BENCHMARK 10A : Cours Taux FRABM10A, Evolution du taux - Boursorama

Le taux FRA BENCHMARK 10A FRABM10A en temps réel sur Boursorama : évolution du taux, actualités du taux, informations boursières et forum

www.boursorama.com

En gros la France est passée de 3,1% à 2,6%

Idem pour le taux des OAT américain à 10 ans qui a chuté dans des proportions similaires.

En quoi c est important ?

Eh bien généralement, les taux des OAT et les taux immobiliers sont liés : quand l un monte, l autre monte, et quand l un descend l autre descend.

En gros, ça voudrait dire qu une belle baisse des taux serait attendue sur les 3 prochains mois.

Le truc, c'est que je ne sais pas si ces taux sont liés de manière directe ou indirecte par le biais de la BCE.

En effet, le fait que le taux des OAT baisse signifie que des gens sur les marchés financiers sont prêts à se faire payer moins cher pour prêter leur argent.
Concrètement, ça veut dire que les marchés financiers anticipent une récession économique : ils pensent que l inflation va baisser franchement - voire qu il va y avoir une déflation -, et sont donc près à prêter toute suite leur argent à 2,6% tout de suite car ils pensent que d ici quelques mois, l argent ne coûtera pas cher et qu il sera rémunéré encore moins que 2,6%.

Si un tel scénario se produit (crise économique, chômage et récession), effectivement la réaction logique, c est que la BCE baissent ses taux directeurs pour encourager les gens à investir afin de relancer la croissance, donc les taux immobiliers vont baisser.

Du coup, je ne sais pas si le fait que les OAT baissent signifie que les taux vont baisser, ou si ce n est qu une première étape qui devra être confirmée par une baisse de la croissance - puis une baisse de taux de la BCE - pour que ça commence enfin à se voir dans les taux immobiliers.

La logique voudrait qu il faille des étapes intermédiaires comme j ai expliqué précédemment, mais je lis des gestionnaires en patrimoine qui disent que la corrélation est directe et qu il n y a même pas besoin de passer par l étape "baisse des taux de la BCE" pour que les taux immo baissent, et je n' ai pas l expérience nécessaire pour savoir si c est possible ou pas.

OAT 10 ans : évolution et impact sur les taux immobiliers - Meilleurtaux.com

Le taux OAT 10 ans, taux fixe auquel l'Etat français emprunte sur 10 ans, figure parmi les indices de référence pour les évolutions du marché du crédit immobilier. Il influence ainsi le taux de votre futur crédit immobilier.

www.meilleurtaux.com

<i class="fa fa-lock" aria-hidden="true"></i> Prêt pour la forte baisse des taux de crédit immobilier au premier trimestre 2024 ? - Le blog Patrimoine

L'année 2023 aura été l'année d'une hausse incroyable des taux de crédit immobilier. Une hausse qui aura fait chuter nombre de projets immobiliers. L'année 2024,...

www.leblogpatrimoine.com

On va bien voir dans les prochains mois !