Le topic de l'achat immobilier

[jjul]

@Aesma t'as raison, en plus j'ai vu l'autre message qu'il a posté et il me fait beaucoup rire
pardon @Maria-H le bot, désolée, je voulais pas mettre en doute vos capacités vous êtes un très gentil bot (qui apparemment travaille pour une boite belge de gens qui achètent des maisons moches, et ensuite galère tellement à les refourguer à des gens qu'ils vont poster des messages randoms sur des forums )

 

[Mammillaria]

Bonjour à toutes!
Le sujet a sûrement été abordé quelque part mais je me permets de poser la question : êtes-vous passées par un courtière ou avez-vous négocié votre taux d'intérêts avec les banques ?

Ayant pour projet d'acheter une maison d'ici peu, nous sommes allés voir une courtière. Tout s'est bien passé avec elle mais un ami ( qui possède plusieurs biens immo et connait bien le domaine ) m'a indiqué qu'il était préférable de démarcher seuls les banques afin d'économiser la commission de la courtière ( 2 500€ ).

Je commence à me dire qu'il a sans doute raison mais j'ai peur de devoir y passer des heures. En plus, contrairement à lui, je ne serai pas à l'aise pour négocier un taux...
Comment avez-vous procédé ?

Merci!!

 

[Birgul]

@Mammillaria Nous sommes passés par un courtier, par facilité je dirais et pour nous rassurer, vu que premier achat, j'avais aussi un peu peur qu'on ne soit pas un dossier facile (j'ai +40 ans, en obésité). En tout cas, ça a un prix mais c'est confortable.

 

[Tardigrade]

@Mammillaria les banques ont des formulaires différents mais elles doivent toutes indiquer le coût total du crédit sur leur offre de prêt. Avec cette donnée, tu peux comparer (+ attention si la banque a des frais de tenue de compte, pousse pour des produits complémentaires, etc.). Si tu as un bon dossier (un CDI par exemple), ça vaut le coup de s'embêter à prendre les rendez-vous et comparer quelques banques.

 

[Mammillaria]

@Birgul @Tardigrade
Merci pour vos réponses! En fait, je me demande justement ce qu'on peut considérer comme un dossier facile ou un bon dossier. J'avais l'impression que notre dossier ne passerait peut-être pas mais la courtière rencontré nous a assuré le contraire.

Spoiler: Perso

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[Lady_M]

@Mammillaria

Franchement vous avez un bon dossier avec des revenus élevés pour votre âge, et comme vous êtes jeunes vos revenus devraient encore monter dans les années à venir.

Le seul petit point négatif c est la faible épargne, sachant qu il faut normalement mettre au moins 10% du prix de d achat en apport personnel.
Quand il y a 20% d apport c est encore mieux.

Après, je pense que le contexte joue en votre faveur aussi dans le sens où les banques cherchent à attirer de nouveaux clients et clairement, vous faites parti des cibles intéressantes pour une banque donc ils vont certainement un peu "se battre" pour vous avoir, càd vous proposer des bons taux.

Dans votre cas je pense qu il n y a pas besoin de courtier mais c est aussi à vous de voir si vous avez envie de vous "embêter" avec les démarches ou pas.

 

[KrissdeValnor]

@Mammillaria tu peux aussi passer par meilleurtaux.com, c’est des courtiers en ligne, et c’est gratuit (ce sont les banques qui les rénumèrent directement). Ils ont aussi des simulateurs très chouette pour bien comprendre comment marche les emprunts immobiliers.

 

[Fafaritas]

@Mammillaria La qualité du dossier va dépendre de plusieurs critères : salaire, type de contrat, apport, capacité d'épargne, épargne disponible après achat, saut de charge, âge, etc.

Le salaire va déterminer la capacité d'emprunt (le seuil des 35% à ne pas dépasser).
Le contrat va jouer sur l'acception du dossier et sur le taux. Pour moi le CDD est pénalisant et doit avoir une durée de 1 an min je pense.
L'apport doit représenter 10% du prix du bien voir 20% comme dit plus haut.
La capacité d'épargne montre si vous savez gérer votre budget. Si vous dépensez souvent en voyage par exemple cela veut dire que vous n'arrivez pas à épargner. Ça peut aussi dire que vous avez de la marge pour épargner plus chaque mois. En plus de l'apport, il faut aussi garder de l'argent de côté après achat et la banque va regarder ce montant aussi.
Le sait de charge représente la différence entre votre loyer et votre future mensualité. Si le faut est trop important la banque peut se dire que cela sera trop violent pour vous. Elle peut donc refuser de prêter ou prêter à un taux plus élevé.


Globalement, vous pouvez démarcher les banques vous même si votre dossier est classique et/ou solide. Sinon le courtier sera utile pour négocier/défendre votre dossier contre rémunération bien-sûr.

 

[Mammillaria]

Merci pour vos réponses qui me permettent d'y voir un peu plus clair sur les attentes des banques.
Je vais sur le site conseillé de ce pas.

[ Message effacé ]

Nous avons pris rendez-vous dans notre banque la semaine prochaine ( notre conseiller était en congés ). Je pense que son avis nous permettra de mieux nous positionner pour la suite.

 

[Fafaritas]

Si la courtière juge qu'il y a pas besoin de plus d'apport alors ok pourquoi pas. De toute façon il est préférable de garder de l'épargne de côté en effet.

Est-ce que tu peux nous donner le taux et la durée ? Si tu ne veux pas, aucun soucis. C'est pour avoir une idée.
Tu peux consulter ta banque, attendre qu'elle te fasse une offre avant de présenter celle de la courtière et négocier si cette dernière est plus intéressante.

 

[Mammillaria]

@Fafaritas

Spoiler: Proposition de la courtière

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D'ailleurs, nous comptions également sur le fait de pouvoir faire un rachat de crédit si les taux diminuent. Est-ce chose facile ?

 

[Lady_M]

@Mammillaria

Oui, c est facile. Il faut juste penser à supprimer les pénalités de remboursement anticipé dans le contrat.
En gros quand tu renégocies un taux, tu dis à ta banque que tu rembourses tout ton crédit de manière anticipée et tu vas ouvrir un crédit du même montant ailleurs.
Il faut donc refaire toutes les démarches que vous faites actuellement (= prospection, fournir des tas de papiers) et c est pour ça que il faut éviter les pénalités de remboursement anticipé, sinon tu te retrouves à devoir entre 1000 et 2000€ à la banque initiale, même si tu reprends un nouveau crédit avec eux !

Autre point important : l assurance.
La règle c est de ne pas avoir souscrit trop de clauses dans l assurance.
En gros, il faut prendre le minimum légal si la banque prêteuse est d accord (=décès et PTIA).
Dans notre cas nous avions tout misé sur le taux lors de la négo avec la banque, en prenant leur assurance sur laquelle on se faisait massacrer, mais en prenant le minimum de garanties (cad pas IPP, pas IPT, pas d assurance perte d emploi).
Une chose à la fois.
Une fois que le prêt a été conclu, que la vente était ok et qu on a fini le déménagement, nous sommes allés voir des assurances privées pour la délégation d assurance et on a divisé le prix par 2 (comme il y a ait juste les garanties légales, ca a été facile car c est la nouvelle assurance qui s est chargée de toutes les démarches).