Le topic de l'achat immobilier

[Fafaritas]

@Mammillaria La qualité du dossier va dépendre de plusieurs critères : salaire, type de contrat, apport, capacité d'épargne, épargne disponible après achat, saut de charge, âge, etc.

Le salaire va déterminer la capacité d'emprunt (le seuil des 35% à ne pas dépasser).
Le contrat va jouer sur l'acception du dossier et sur le taux. Pour moi le CDD est pénalisant et doit avoir une durée de 1 an min je pense.
L'apport doit représenter 10% du prix du bien voir 20% comme dit plus haut.
La capacité d'épargne montre si vous savez gérer votre budget. Si vous dépensez souvent en voyage par exemple cela veut dire que vous n'arrivez pas à épargner. Ça peut aussi dire que vous avez de la marge pour épargner plus chaque mois. En plus de l'apport, il faut aussi garder de l'argent de côté après achat et la banque va regarder ce montant aussi.
Le sait de charge représente la différence entre votre loyer et votre future mensualité. Si le faut est trop important la banque peut se dire que cela sera trop violent pour vous. Elle peut donc refuser de prêter ou prêter à un taux plus élevé.


Globalement, vous pouvez démarcher les banques vous même si votre dossier est classique et/ou solide. Sinon le courtier sera utile pour négocier/défendre votre dossier contre rémunération bien-sûr.

 

[Mammillaria]

Merci pour vos réponses qui me permettent d'y voir un peu plus clair sur les attentes des banques.
Je vais sur le site conseillé de ce pas.

[ Message effacé ]

Nous avons pris rendez-vous dans notre banque la semaine prochaine ( notre conseiller était en congés ). Je pense que son avis nous permettra de mieux nous positionner pour la suite.

 

[Fafaritas]

Si la courtière juge qu'il y a pas besoin de plus d'apport alors ok pourquoi pas. De toute façon il est préférable de garder de l'épargne de côté en effet.

Est-ce que tu peux nous donner le taux et la durée ? Si tu ne veux pas, aucun soucis. C'est pour avoir une idée.
Tu peux consulter ta banque, attendre qu'elle te fasse une offre avant de présenter celle de la courtière et négocier si cette dernière est plus intéressante.

 

[Mammillaria]

@Fafaritas

Spoiler: Proposition de la courtière

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D'ailleurs, nous comptions également sur le fait de pouvoir faire un rachat de crédit si les taux diminuent. Est-ce chose facile ?

 

[Lady_M]

@Mammillaria

Oui, c est facile. Il faut juste penser à supprimer les pénalités de remboursement anticipé dans le contrat.
En gros quand tu renégocies un taux, tu dis à ta banque que tu rembourses tout ton crédit de manière anticipée et tu vas ouvrir un crédit du même montant ailleurs.
Il faut donc refaire toutes les démarches que vous faites actuellement (= prospection, fournir des tas de papiers) et c est pour ça que il faut éviter les pénalités de remboursement anticipé, sinon tu te retrouves à devoir entre 1000 et 2000€ à la banque initiale, même si tu reprends un nouveau crédit avec eux !

Autre point important : l assurance.
La règle c est de ne pas avoir souscrit trop de clauses dans l assurance.
En gros, il faut prendre le minimum légal si la banque prêteuse est d accord (=décès et PTIA).
Dans notre cas nous avions tout misé sur le taux lors de la négo avec la banque, en prenant leur assurance sur laquelle on se faisait massacrer, mais en prenant le minimum de garanties (cad pas IPP, pas IPT, pas d assurance perte d emploi).
Une chose à la fois.
Une fois que le prêt a été conclu, que la vente était ok et qu on a fini le déménagement, nous sommes allés voir des assurances privées pour la délégation d assurance et on a divisé le prix par 2 (comme il y a ait juste les garanties légales, ca a été facile car c est la nouvelle assurance qui s est chargée de toutes les démarches).

 

[Fafaritas]

@Mammillaria merci pour ta réponse mais un taux sans durée ne veut pas dire grand chose si c'est sur 25 ans alors c'est un très bon taux ! Vérifie tout de même qu'il ne faille pas ajouter l'assurance emprunteur car ça me semble très faible comme TAEG.
Tu as raison de garder une marge sur la mensualité car il y a pleins de frais lié au fait d'être propriétaire que les locataires n'ont pas.

@Lady_M on peut le remboursement anticiper mais les banques ne font plus la gratuité sur le rachat du crédit par un autre établissement bancaire. Je ne sais pas si tu peux faire un remboursement anticipé total puis faire un nouveau prêt ou s'il fait forcément passer par un rachat quand on change de banque

 

[Suigetsu]

Les madz est-ce que vous auriez des recommandations de très bons courtiers en région parisienne ? Je galère un peu parce que j'ai fait une offre pour un appartement qui a été acceptée, mais mon courtier actuel est très peu réactif et flou dans ses réponses. Ca m'embête beaucoup pour un emprunt aussi sérieux et seule... On m'envoie 2 estimations, une avec et une sans assurance au même taux, alors que la mensualité est différente, franchement j'ai pas très envie de continuer avec eux. Des conseils ?
Pas du tout envie que l'acquisition me passe sous le nez pour un manque de réactivité de leur part !

 

[KrissdeValnor]

@Suigetsu meilleurtaux.com

 

[Onirinaute]

@Suigetsu on est pas en RP mais on était passés par Pretto et la conseillère qu'on a eu était vraiment bien, très impliquée et très transparente. J'ai un lien de parrainage qui est censé faire économiser 200€ et donner la même conseillère si ça te dis: http://pretto.link/s/EYNF

D'ailleurs c'est la première fois que je regarde leurs conditions de parrainage mais je trouve ça vachement bien que ça permette de faire gérer les dossiers par le même courtier ! Sinon avec des grosses boites j'imagine que l'expérience peut quand même être assez différente selon la personne qu'on a en face. Peut être qu'ils le font tous mais c'est la première fois que je le vois.

 

[Suigetsu]

Merci beaucoup pour vos retours
J'ai contacté Meilleurtaux, je tente aussi la négociation en direct avec Crédit Agricole qui propose un taux à 3,74 en ce moment.. On verra bien

 

[Alpha]

Hello !

Un an et demi après, je reviens sur ce topic. Enfin, en novembre, je vais changer de poste au travail et donc avoir une bonne augmentation de salaire et je vais pouvoir acheter une maison
Evidemment, ça fait des mois et des mois que j'ai paramétré ma recherche sur Jinka et que je regarde les annonces, même si je n'avais pas encore les moyens d'acheter ce que je veux, c'était pour voir un peu ce qu'il y avait sur le marché.

Et donc EVIDEMMENT, je suis tombée il y a quelques jours sur une maison qui a l'air parfaite. Je n'ai techniquement pas *encore* les moyens de l'acheter, mais je me dis bon, si jamais, j'ai trois mois pour avoir un prêt à la banque, non ? Et dans 3 mois j'aurai mon contrat et j'aurai déjà eu mon premier gros salaire
J'ai un peu l'impression d'aller trop vite, et je me dis que c'est peut-être pas très cool pour les vendeurs de réfléchir comme ça, mais en même temps...cette maison a l'air si parfaite

J'ai rdv ce mois-ci avec une super courtière. Je n'ai pas encore mon contrat ni mon salaire définitif (enfin le salaire si, il est fixé de base vu que c'est l'hôpital public, mais c'est le montant des primes auxquelles j'ai droit qui est en questionnement), mais je peux faire une estimation basse (salaire de base seul) et une estimation haute (salaire + toutes les primes). Je ne suis pas sûre d'avoir tout bien calculé et pris en compte, mais normalement même avec juste mon estimation basse, je peux acheter cette maison (avec des mensualités inférieures à 33% de mon salaire). On verra si elle confirme !

Aussi, j'ai une petite question : est-ce que ça se fait d'acheter la première maison qu'on visite ? Je sais qu'il est conseillé de visiter plusieurs biens avant d'acheter, mais si on tombe sur une pépite dès le premier coup ?
Sur le papier donc cette maison est parfaite. J'ai craqué, j'ai appelé l'agence et je la visite demain. Je dis "craqué" car n'est-ce pas, *actuellement* je n'ai pas les moyens
Mais du coup...si elle est aussi parfaite en vrai que sur le papier, pourquoi ne pas faire une offre, même si c'est la première maison que je visite ? Certain.e.s l'ont fait, ici ?

Et combien de temps s'est-il écoulé pour vous entre la visite et l'offre ? Il y a eu des contre-visites, des demandes d'expertise, etc, ou pas ?

 

[Aesma]

@Alpha Tu as bien raison d'avoir programmé la visite, j'espère que tu nous feras un retour !

Et pour te répondre : oui, nous on a fait une offre sur la 1e maison qu'on a visité, c'était le gros coup de coeur pour moi mais on avait pas encore vu la banque et l'estimation était beaucoup + faible que prévu (je suis toujours scandalisée du fait que si la banque te fait un prêt de 100 000€ avec un taux de 4% les intérêts ne sont pas de 4000€ mais plutôt de 50 000€ ) bref on a fait une offre très très en-dessous du prix demandé, on a eu en retour une contre-offre très intéressante mais toujours trop élevée, je regrette encore qu'on ait pas essayé quand-même.

Pour les offres ça dépend du marché, y a des biens si tu fais pas l'offre le jour-même ce sera déjà trop tard, pour d'autres tu peux attendre de faire une ou deux contre-visites.
Si tu fais une offre le jour-même tu peux toujours faire une contre-visite avant de signer le compromis (nous c'est ce qu'on avait fait, on avait même mis en suspens notre offre acceptée puis on l'a retirée la veille du compromis parce qu'on avait découvert un truc pas ok). Je te recommande +++ de faire une visite avec une personne qui s'y connait si il y a de gros travaux à envisager, il faut estimer le prix des rénovations avant toute offre.

Sachant qu'entre l'offre, l'acceptation de l'offre et la signature du compromis y a déjà un peu de temps (au moins 10 ou 15 jours pour le temps de rétraction ?) et pour le délai d'obtention du prêt il me semble qu'il débute au moment de la signature, et tu ne commences à le rembourser que le jour de la vente effective donc à minima 3 mois + tard. Donc si tu peux prouver à ta banque que ton salaire va augmenter en soi tu peux voir avant novembre.