Patrimoine, argent, tracas : le topic des Madz qui ont des sousous

[Pélagique]

@Julietnaked, ça dépend aussi de ta capacité d'emprunt, nous par exemple on avait pas trop le choix de mettre un gros apport, sinon on n'aurait pas pu acheter ce qu'on voulait. ensuite il faut aussi analyser le gain attendu en réduisant la durée de l'emprunt, vs. le gain potentiel si tu laisses l'argent sur les AV.

un emprunt plus long c'est plus d'intérêts payés, et les taux augmentent avec la durée. Nous notre seuil (psychologique) c'était 20 ans maximum. on ne voulait pas s'endetter sur plus longtemps, et en plus si on passait à 25 ans le taux montait significativement (et comme le taux est annuel sur le capital restant ça se cumule très vite).

 

[Pélagique]

par exemple à taux identique (j'ai pris des chiffres faciles pour l'idée, pas forcément réalistes) : disons qu'il te faut 200 000
- l'option 1 : 100 000 apport + 100 000 emprunt à 1% sur 10 ans ça va coûter ~5500 en intérêts
- l'option 2 : 200 000 emprunt à 1% sur 20 ans ça va coûter environ ~21 000 en intérêts
==> est-ce que les 100 000 placés rapportent plus que 15 500 sur 10 ans ?

C'est le type de calcul que tu peux faire, en vérifiant si le taux monte avec la durée ce que ça implique.

 

[Membre supprimé 359403]

@L'Oeil de la Lune pour des bêtes raisons de seuil psychologique comme le cite @Pélagique (typiquement mon mec hier "j'aimerais bien qu'à 50 ans on ait fini de payer la maison")

@Pélagique merci pour le rappel sur le taux qui augmente avec la durée et les chiffres concrets, c'est intéressant. Sur tes exemples, si je prends l'option 2, placer 100K€ sur une AV avec un rendement de 3% ça donnerait 34K€ de plus value au bout de 10 ans. Donc comme ça, je dirais que c'est avantageux. Mais bon, c'est évidemment un exemple !

Je crois qu'il est temps que je ressorte la feuille Excel "Acheter ou Louer" d'Avenue des Investisseurs (tiens je vois qu'ils ont développé une version en ligne)

 

[KrissdeValnor]

@Julietnaked le calcul de @Pélagique n'est pas tout à fait complet, car sur 20 ans, le taux d'intérêt sera forcément plus important, et à cela s'ajoute aussi l'assurance du prêt, qui là encore dépend de la durée de celui-ci, meilleur taux indique 0,34% de base mais selon les dossiers, on peut négocier moins (perso on est à 0,18% malgré un mari qui pratique des sports 'à risques' et un métier lui aussi 'à risque').
Ensuite je ne sais pas pourquoi tu épargnes, quel est ton but ? Devenir propriétaire? Avoir une certaine sécurité ? Une retraite anticipée? Car selon la réponse à ses questions, ça peut changer grandement ton positionnement.

Avec mon mari on a fait le choix de l'option 'débarrassé du crédit au plus vite' et ça a l'avantage de nous forcer à payer la banque. Rembourser un prêt, c'est plus facile que d'épargner, car t'as pas le choix. Probablement que les gens avec une grosse rigueur peuvent s'imposer d'épargner une grosse somme tous les mois, sans exception aucune, mais ça dois pas être la majorité selon mon humble avis.

Après ça met aussi une certaine pression, ça fait un moment que je voulais changer de job, mais repoussais ce projet, car peur d'avoir un salaire plus petit, et donc devoir encore plus me serrer la ceinture, après on rembourse bien plus que le loyer que nous reviendrais un logement équivalent, ça joue aussi. Un plus gros apport, ça peut aussi permettre des mensualités un peu plus faible, et permettre de continuer à épargner.

Ensuite je dirais que ça dépend aussi de ton objectif avec cet achat, est-ce pour la maison/appart de vos rêves, c'est sur vous allez y passez vos vieux jours ensemble. Est-ce pour vous mettre le pied à l'étrier, un truc qui vous correspond pour au moins les 5 prochaines années, mais qui sera revendu pour trouver mieux plus tard. Car là encore selon la réponse, le financement optimal ne sera pas forcément le même.

 

[Membre supprimé 359403]

@KrissdeValnor ta réponse est hyper complète, merci ! C'est clair qu'il y a pleiiin de paramètres à considérer - effectivement, ce serait plutôt un premier achat, mais on veut quelque chose de chouette quand même ... tout en étant open à l'option "travaux" -> ça implique aussi de garder un peu de cash disponible.

Autre paramètre : mon copain a une progression salariale garantie -> est-ce-qu'on se serre un peu la ceinture les premières années, en se disant que ça ira mieux après ?

Et on épargne pour plein de raisons différentes :
1) Acheter notre résidence principale
2) Financer l'éducation de nos enfants qu'on a pas encore
3) Financer des périodes de congés sabbatiques qu'on se voie tous les prendre au cours de notre vie pro, voire une retraite anticipée.

Bref, on a plein de calculs à faire et plein de questions à se poser
Merci tout le monde !

 

[Pélagique]

@KrissdeValnor oui tu as tout à fait raison il faut rajouter l'assurance du prêt et oui les taux évoluent à la hausse si la durée augmente. du coup ça fait des calculs complexes. mon exemple c'était surtout pour faire prendre conscience de l'importance du cumul des intérêts au fil du temps (avant de regarder pour moi je n'avais pas du tout compris que les taux marchaient comme ça !!!)

@Julietnaked concernant la progression salariale, dans tous les cas vous ne pourrez sans doute pas vous endetter plus que le seuil de 30%, mais avec cette donnée, ça serait sans doute intéressant pour vous de négocier avec la banque ou via courtier des modulations d'échéances sans frais (et / ou des possibilité remboursements anticipés (partiels ou non), mais nous on a préféré demander les modulations). ça vous permettra de ne pas vous serrer la ceinture au début, et après progression du salaire d'augmenter les mensualités pour qu'elles suivent et donc de réduire la durée et le coût final du prêt.

 

[Membre supprimé 359403]

D'ailleurs je ne résiste pas à vous partager cette petite anecdote.
Cette année, mon cher et tendre a ouvert une assurance-vie. N'écoutant pas mon avis (éclairé), il a choisi un produit proposé par son assurance (red flag), qui affiche des performances respectables mais un minimum à l'ouverture élevé pour bénéficier des frais offerts sur le dépôt (red flag pour moi) et surtout des frais sur les versements (red flag). Je le préviens "attention, c'est dommage, y'a plein d'AV qui n'ont pas ça". Réponse "t'inquiète, le conseiller m'a dit qu'ils proposent régulièrement des promos "frais offerts" sur les versements, je m'arrangerai pour les faire à ce moment-là !"

(fast forward à hier)
Lui : ".. et donc j'ai mis en place des versements mensuels vers mon AV"
Moi "Mais y'a pas des frais ?"
Lui "Ah euh ben si mais je me suis fait un peu avoir, pour l'instant j'ai vu passer aucune promo sur les frais, c'est malin ..."

*shocked pikachu face*

edit : mince mes petits emojis "red flag" ne s'affichent pas, j'ai dû les écrire en toutes lettres

 

[KrissdeValnor]

@Julietnaked bien fait pour ton chéri, tu vas pouvoir te pavaner avec tes placements plus intéressants d’années en années

D’ailleurs j’ai été très vilaine, avec mon sous-chef relou on a parlé un peu investissement/immobilier et je ne l’ai pas dissuadé d’ouvrir un PEL, je me suis fortement mordu la langue mais je n’ai rien dit (ni en bien d’ailleurs). Je sais que c’est mesquin m’enfin le gars touche le triple de mon salaire annuel, il peut bien en perdre un peu sur le dos de l’inflation, ça va pas le faire boiter

 

[Clemdelapampa]

Besoin de votre avis

Il y a quelques mois, je me suis questionner sur un investissement immobilier locatif. A l'époque, je suis passée par plusieurs phases;
1/ se rendre compte qu'on a une belle capacité d'emprunt non utilisée (proprio de notre résidence, 17,5% d'endettement)
2/ se renseigner et se rendre compte qu'il est quasiment impossible d'avoir un cash flow neutre dans notre ville (très forte augmentation des prix de l'immobilier + loyers plafonnés)
3/ se reporter sur une ville voisine - dynamique, prix raisonnable, 2h de route
4/ suivre les annonces et se rendre que nous n'avons ni le temps, ni l'énergie de faire ces trajets
5/ se résigner et se dire que tant pis
Mais ça continue de me titiller.

Je me questionne actuellement sur l'intérêt d'un investissement en cash-flow négatif.

Avantages:
- avec les multiples déductions du statut LMNP, je n'aurai pas d'impôt supplémentaire à payer sur cet investissement
- gestion beaucoup plus simple
- ça vaut peut-être la peine de payer 100 euros/mois pour avoir un bien sympa dans 20/25 ans - sans compter une éventuelle valorisation du prix

Inconvénients:
- si nous décidons de déménager, ça limitera notre capacité d'emprunt pour une nouvelle résidence principale ( ville chère )
- éventuels soucis liés à l'investissement locatif
- si le marché se casse la figure, se retrouver à rembourser un bien qui ne vaut pas grand chose

Qu'est-ce que vous en pensez?

Hello,
Je vous suis dans l’ombre depuis un moment mais je me permets d’intervenir car j’ai un studio acheté en 2017 que je loue.
J’avoue que le fait d’être près de mon studio est un avantage car quand il y a un souci, c’est plus simple d’y aller (ex : une ex-locataire m’avait bouché les toilettes, inondation du sol donc appel du plombier en urgence et je me suis rendue sur place direct ou alors mon locataire actuel qui est ultra relou et chez qui j’ai passé bcp de temps au début).

En plus, si tu es dans une grosse ville un peu étudiante, à mon sens, ça se louera toujours donc le « risque » est plus faible de se retrouver avec un bien sur les bras....

Regarde aussi tout ce qui est taxe foncière parce que moi c’est hors de prix et ça grève pas mal le budget!

 

[Clemdelapampa]

@Clemdelapampa

Merci pour ta réponse. Tu as raison de mentionner la taxe foncière, je l'avais bien prise dans mes calculs pour calculer le cash-flow.

Si ce n'est pas trop indiscret, quel est le bilan financier mensuel entre dépenses et recettes? Et plus globalement, es-tu satisfaite de ton opération?

J’avais un très bon apport, des mensualités faibles au début que j’ai demandé à augmenter pour en finir le plus vite possible avec le crédit.

Avec l’augmentation des mensualités, les impôts et les charges de copropriété élevées (il y a ascenseur + concierge), je suis légèrement en négatif à l’année.
Cependant, quand le crédit sera fini en 2027, ce sera un complément de revenus très intéressant.

Avantages : si le locataire est bien, ça roule tout seul, les loyers rentrent et c’est un complément de revenu « facile ». J’en ai un qui est resté 2 ans 1/2, il a dû m’appeler 3 fois sur la durée, c’était top.

Inconvénients : je regrette d’avoir acheté dans l’ancien car pas mal de réparations à faire + mes deux derniers locataires ont été extrêmement difficiles, genre le dernier m’appelle quand il faut re-visser quelque chose, n’est pas content des meubles fournis, en veut d’autres... c’est de la gestion de personnes et je ne suis pas toujours à l’aise.

 

[KrissdeValnor]

@L'Oeil de la Lune ça va bientôt faire 4 ans qu'on a un appart en LMNP, et on a un cashflow négatif. En vrai, on pourrait largement augmenter le loyer pour se dégager un petit gain de genre 10/20€/mois sans que ça soit un frein pour trouver des locataires. Mais mon mari avait trop la trouille de pas trouver de locataires, tant pis ça sera pour les prochains locataires.

Actuellement on arrive à tout auto-financer à part le foncier (qui fait bien mal - mais on finance tout le reste).

Après selon moi, les seules manières d'avoir un cash flow positif se jouent au moment de l'achat avec au choix :
- acheter un truc miteux et engager de gros travaux pour le pimper, éventuellement le séparer en plusieurs.
- faire vraiment un gros gros coup au moment de l'achat.
- acheter un truc nul qui restera toujours nul car mal placé, avec des locataires qui tournent beaucoup, voir ne pas arriver à louer du tout.
- profiter de la misère humaine en louant à prix d'or des trucs plus qu'insalubres, à des gens qui ont le choix entre ton taudis et la rue.

Ici on a fait le choix d'un truc qui est pas super rentable mais ou j'arrive à trouver des locataires super dans la semaine (mon annonce ne reste jamais plus de 3 jours sur le bon coin). L'appart est sympa, basique mais agréable, il y a un jardin, à 2 pas du centre du bourg, dans le quartier 'huppé' d'une petite ville recherchée. Bref je me vois clairement y vivre moi-même, et pour moi c'est un critère essentiel (probablement non compatible avec le rendement pur). Après c'est notre 1er bien en LMNP, et je voulais pas me lancer dans un truc compliqué, on savait que le louerais bien, qu'on aurait pas de travaux à gérer et ça nous rassurait. Et si c'était à refaire, je ferais tout pareil.

On réfléchit à en faire un second, mais plus axé rentabilité, avec des travaux. Je sais pas trop quand, d'ici 2/3 ans ça serait bien.

En vrai, si tu as des bons locataires, t'as plus besoin de faire grand chose. Le plus long, c'est le premier à mettre en place, bien choisir les dossiers, et après ça roule.

N'hésites pas si tu as des questions,

 

[KrissdeValnor]

@Clemdelapampa @KrissdeValnor

Est-ce que vous avez déjà votre résidence principale? Et si oui, est-ce que vous envisagez d'en changer dans les prochaines années?

On envisage un déménagement dans 4-5 ans et c'est mon principal point de blocage. J'ai peur que cela ne grève notre capacité pour un future achat.

On est/était déjà propriétaire de notre résidence principale. Il n’est pas impossible qu’on change de maison dans un avenir moyennement proche. Mais ça sera uniquement quand on aura remboursé le crédit (un peu moins de 10 ans). Et si on le fait, on gardera notre maison actuelle qu’on mettra en location.

C’est vrai que si tu envisages de changer de résidence principale, ça peut impacter ta capacité d’emprunt. Après ça dépend du prix de l’immobilier vers chez toi, du type de bien que tu souhaites acquérir, de l’apport que tu es capables de mettre, etc. Si tu penses que tu sera ‘juste’, ça risque en effet d’être compliqué et de t’obliger à vendre ton bien en LMNP.
Mais avec un LMNP, tu peux t’endetter bien plus, et les loyers perçus augmentent tes revenus, alors selon, la marge de manœuvre peut-être bien augmentée. Aussi si tes revenus sont importants, la banque regarde ensuite un reste à vivre minimum. Quand on a réalisé notre LMNP on était endetté à un peu plus de 40%, je crois, maintenant on doit être à 35% avec les augmentations de mon mari.