Le topic de l'achat immobilier

[Colonel Mustard]

@Agape Il me semble que bientôt (à moins que ce ne soit déjà le cas) il ne sera plus possible de louer un bien classé G, et je pense que F/E ça viendra avec le temps. Donc si ton projet est ensuite de le mettre en location ça implique nécessairement de gros (et coûteux) travaux. Et puis, même pour ta propre consommation et confort, il vaut mieux privilégier un logement bien isolé. Tu seras mieux dedans et ce sera plus facile à la revente
Bravo de te lancer dans cette aventure de l'achat en tout cas, si tu as des questions sur les démarches n'hésite pas !

 

[Aesma]

@Agape Clairement c'est beaucoup + simple de faire de bonnes affaires sur des biens mal isolés ou avec beaucoup de travaux, mais ça peut aussi être un gouffre financier et une immense prise de tête si c'est mal budgétisé ou sans compétence ou personne pour t'accompagner. Déjà pouvoir faire des travaux soi-même ça aide, ou avoir des bons contacts pour faire à sa place.

Après pour le DPE y a pas mal de choses à prendre en compte, pour certains logements il suffit de vraiment pas grand chose pour gagner 1 ou 2 lettres, pour de l'ancien et/ou des maisons c'est quasi mission impossible d'aller au-delà du C (qui est déjà une très bonne note, D c'est correct, E c'est déjà + meh)

Bon à savoir, dans les nouveaux diagnostics il y a forcément des conseils pour améliorer les performances énergétiques, avec d'une part des conseils petit budget et accessible + des conseils avec des travaux + importants, tu as aussi une estimation de la lettre que tu pourrais obtenir grâce à ses changements. Là je prends pour exemple l'appart qu'on a failli acheté à la Toussaint, DPE F pour un duplex sous les toits

Les travaux essentiels • Montant estimé : 600 à 900€
→ Isolation des murs par l'intérieur. (Avant d'isoler un mur, vérifier qu'il ne présente aucune trace d'humidité.)
→ Mettre à jour le système d'intermittence / Régulation du chauffage
Les travaux à envisager • Montant estimé : 5600 à 8400€
→ Isolation des planchers en sous face. (Travaux à réaliser en lien avec la copropriété)
→ Remplacer les fenêtres par des fenêtres double vitrage à isolation renforcée. & Remplacer les portes par des menuiseries plus performantes. (Travaux à réaliser en lien avec la copropriété)(Travaux pouvant nécessiter une autorisation d'urbanisme)(Travaux à réaliser par la copropriété)
→ Remplacer le système d'eau chaude sanitaire par un appareil de type pompe à chaleur.

Bon par contre, autre chose à savoir les DPE peuvent aussi être assez foireux, dans le cas de cet appart par exemple l'isolation des planchers en sous face avait déjà été réalisée mais à priori pas prise en compte et on a un diagnostiqueur qui est passé dans notre appart actuel il y a quelques jours (vu qu'on a donné notre préavis) et le mec a pris quelques mesures, regardé certains trucs mais n'est même pas passé dans toutes les pièces, il a noté ce qu'on lui avait dit et n'a pas pu nous dire quelle note notre logement avait vu que toutes les infos sont mises dans un truc qui fait ses propres calculs qui sont apparemment assez flous et peuvent donner des résultats différents avec des données comparables. (Un peu comme la CAF, le simulateur te dit un truc, la personne au téléphone un autre et au final ça ne correspond jamais à ce que tu touches réellement comme APL )

Les trucs à regarder en prio c'est la faisabilité de certaines travaux simples et qui permettent de gagner en confort et en performances énergétiques (Nous on avait regardé pour une PAC et un poêle à bois pour le côté chauffage, écolo mais aussi charme, là dans notre logement tout neuf on a interdiction d'installer un poêle et je suis trop triste), le DPE est pourri mais si faut juste changer quelques fenêtres on peut facilement évaluer le budget, attention aux traces d'humidité, c'est vraiment l'enfer sur terre, un logement où il fait froid c'est bof, un logement humide c'est la cata.

 

[KrissdeValnor]

@jgo attention si tu es en copropriété, les murs ne t'appartiennent pas, mais appartiennent à la copropriété. Si tu veux entreprendre ce type de travaux, il te faut l'accord de la copropriété, et même si dans la théorie ça ne gène personne, au moment du vote, pas surs que tes voisins soient d'accord.
D'une manière générale quand on est en copropriété, beaucoup de travaux peuvent être soumis au vote d'AG et/ou déjà figurer dans le règlement de copropriété. En gros tout ce qui touche aux murs/poutres/éléments de structure (même si ce n'est pas porteur), tout ce qui peut-être visible de l'extérieur (et ce même si techniquement un vis-à-vis ou autre empêche de voir ce qui s'y passe). Tout ce qui touche aux parties communes, mode de chauffage, production d'eau chaude, ventilation, etc.
Ensuite isolation par l'intérieur dans l'ancien, gros gros warning. Sur le papier c'est facile et ça offre confort et économie, dans la vraie vie, ça peut vite être la catastrophe et causer des gros problèmes de moisissures si c'est pas fait comme il faut/si on utilise pas les bons matériaux, et dans certains cas c'est même mieux de ne rien faire du tout. En plus en copropriété/appartement, on maitrise que ses façades intérieures, ce qui limite pas mal les choses et permet rarement de faire un travail correct.
Dans un monde idéal, il faudrait plutôt procéder pour un ravalement de façade et faire de l'isolation par l'extérieur, mais c'est loin d'être évident quand il faut s'accorder avec ses voisins pour ça.

 

[jgo]

@KrissdeValnor @Selket @esky Merci pour vos réponses ! Mon message n'était pas très clair je pense, je ne suis pas propriétaire, je suis acheteuse potentielle et je m'inquiétais de travaux qui ont été faits il y a environ 12 ans par le proprio actuel (qui a fait faire par une entreprise de travaux, pas lui-même), donc assurance dommage ouvrages expirée. Ma question c'est plutôt : est-ce que, par définition, dans un logement en vente, vous vous méfiez de travaux qui touchent à la structure (ouverture mur porteur) au point de considérer que même avec un risque faible (avec un technicien structure qui valide avant l'achat), les conséquences potentielles seraient trop importantes (= travaux de renforcement en copropriété si le truc s'affaisse) ?

+ Intéressant pour l'isolation par l'intérieur, je ne savais pas ! @KrissdeValnor Du coup ce serait plutôt quels matériaux à utiliser pour éviter les moisissures ?

 

[KrissdeValnor]

@jgo Dans ce cas, je me renseignerais sur l'entreprise qui a fait les travaux, je me méfie énormément des bricoleurs du dimanche et des fans de Damidot, mais si a été fait par une entreprise sérieuse, pas de raison de s'inquiéter, puis franchement au bout de 12 ans, si il devait y avoir un problème, il aurait déjà eu lieu. Et si en plus vous avez passez une personne compétente pour valider le truc, je me poserais pas plus de questions.

 

[Alpha]

@Agape
Moi je vise des appartements DPE D au maximum, pas de E, F ou G. Je ne sais pas si ça sera respecté, mais le calendrier du gouvernement a priori, c'est que d'ici 2034, les logements même F et E seront interdits à la location.

Sinon, j'ai rdv avec ma banque le 27 avril pour que mon conseiller me dise s'ils peuvent me prêter des sous sans que je doive sortir un apport
Il m'a demandé de lui apporter mes 4 dernières fiches de paie et mes 2 derniers avis d'imposition, du coup : les avis d'imposition, je les trouve sur mon compte impôts.gouv ? (Si si je suis vraiment adulte, promis )

 

[BravoCharlie]

Aaaah les DPE, je suis en plein dedans.
Quand j'ai acheté mon appartement, en 2020, c'était un DPE E. Le DPE était réalisé sur la base des factures de consommation d'électricité. Et en 2021, la norme DPE a changé et maintenant, ils sont réalisés sur la base d'un diagnostic de l'équipement etc. Comme je loue mon appartement, j'ai renouvelé le DPE la semaine dernière. Après avoir pourtant changé les radiateurs et mis du double vitrage : je suis G. G inlouable en énergie primaire (mais on loue jusqu'à l'année prochaine sur l'énergie finale, pour moi c'est encore bon). Et j'ai commencé à regarder comme faire pour que mon appartement soit bien mieux isolé : l'isolation des murs, c'est rien : on a fait une simulation avec le diagnostiqueur, je gagnerai 9 ans de décence avec une isolation intérieure de 5 cm. En fait, si tu as fait radiateurs, fenêtres, portes etc. ce qui compte c'est : l'isolation extérieure des façades. Et là, à l'achat c'est carrément avec le syndicat de copropriété qu'il faut voir si un ravalement avec isolation a été voté/payé ou va l'être (et ce sera pour ta pomme mais bon, c'est une investissement intéressant, quand on peut, le ravalement). En revanche, une fois que tu as montré que tu avais fait, en intérieur, tous les travaux d'isolation préconisés par l'Etat, mais que tu ne dépasses quand même pas la classe DPE qui te permet de louer, tu peux obtenir une dérogation et le louer malgré tout (je n'en suis pas encore là, le diagnostiqueur m'en a parlé seulement de cette dérogation mais je ne m'y suis pas plus intéressée que ça).

 

[jgo]

Summum du cringe : les chambres d'EHPAD en vente sur se loger ou devenir rentier en pompant l'argent de nos vieux (après les pauvres (oui l'investissement locatif, grand débat), les pauvres vieux)

 

[Aesma]

Pour l'isolation intérieure ce n'est en effet pas foufou, j'avais donné l'exemple des conseils prodigués pour un bien en particulier avec une estimation des coûts, ouais ok ça coûte moins de 1000€ mais les travaux "essentiels" permettent de passer de 365 à 353kwh/m²/an pour la conso et fait stagner les émissions à 11kg CO2/m²/an là où les travaux "à envisager" (moins de 10 000€) font passer à 232kwh & 7kg CO2 donc l'essentiel fait stagner à un DPE F là où le à envisager permet d'atteindre le D. Donc si on a les sous il vaut mieux faire les gros travaux que du rafistolage.

 

[Selket]

@jgo les materiaux pour l'isolation sont a adapter en fonction des matériaux de la maison / appartement. Exemple, on vient d'acheter une maison en torchis, il faut qu'on isole avec des matériaux respirant pour pas qu'on est de condensation entre l'isolant et le torchis, sinon le torchis va s'effriter. dans notre cas on privilégie les panneaux /rouleaux de chanvre, le béton chaux- chanvre, l'enduit à la chaux et le torchis. autre chose à savoir les vieilles maisons avant respirez par les huisseries entre autres sauf qu'en mettant du double vitrage avec des huisseries mieux fixées si tu as pas de vmc, l'humidité stagne. Bref ici on est en pleins dans ses galères, mais on le savait c'est notre deuxième expérience de maison de 200 ans à retaper

 

[jgo]

@Selket Chouette projet ! Cette histoire de matériaux respirants me fait penser à la BD "Au fond du trou" sur la rénovation d'une maison troglodyte

 

[Alpha]

J'ai une nouvelle question
C'est combien le prix de l'assurance de la vente ? Pour un appartement à 230.000€ par exemple ? Les frais de notaire OK, les frais d'intérêt OK, mais les frais d'assurance je n'arrive pas à avoir une idée !