Le topic de l'achat immobilier

[Quetsche]

@Andromeda14 Oups désolée pour mon mauvais conseil sur Pretto

Alors pour la passoire, as-tu eu accès au DPE complet? C'est marqué dessus les travaux à faire pour changer de DPE. Changer le vitrage ne coute pas "très cher" mais d'autres travaux peuvent couter beaucoup plus cher et je ne sais pas l'estimer. Dans mon DPE E, ils conseillaient de changer les fenetres (ce que j'ai fait) mais également rajouter de changer la VMC individuelle avec échangeur (je pense que le coût n'est pas trop élevé) mais surtout isolation des murs par l'intérieur, surtout sur le mur extérieur (et là je pense que ça coute cher).
Les charges, tu as les charges générales pour l'entretien des parties communes, l'eau froide et chaude, l'ascenseur, le chauffage y est uniquement s'il est collectif. Puis, après faut rajouter tout ce qui est voté en AG, notamment ce qui est travaux (et là tu as tout, chaudière, toiture, ravalement de façade et cie)

 

[Aesma]

@Andromeda14 DPE F logiquement ça reste dans les clous surtout si les fenêtres sont en simple vitrage, c'est un truc "facile" à changer et qui devrait bien augmenter la note mais ça coûte rapidement cher (j'avais retenu 1000€/fenêtre mais ça pourrait en fait être beaucoup moins ce qui est plutôt une bonne nouvelle, faut pas oublier de compter la main-d'oeuvre )

Au niveau des travaux énergétiques il y a le passage à la pompe à chaleur qui peut s'envisager, c'est un investissement mais c'est + écologique et surtout avec les flambées des prix énergétiques ça sera vite amorti.

Pour les charges je parle ici de mes frais de co-propriété, je vis dans une résidence de +100 logements les charges comprennent pas mal de choses : les frais d'entretien des parties communes, un petit pécule en cas de travaux (ravalement, tuyauterie, fissure dans le mur), pour nous cela comprend également l'eau chaude et le chauffage qui sont collectifs. Pour une maison seule il n'y aura aucune charge mais si tu payes 150€ d'électricité et que tu dois refaire la toiture à tes frais au final ça te coûtera beaucoup + cher.

Faut faire gaffe aux frais de copro d'ailleurs, les nôtres restent raisonnables puisqu'ils incluent le chauffage et l'eau chaude mais j'avais vu passer des annonces avec du 300/400€ de charges de copro par mois qui ne prenait même pas ça en compte. Mes annonces préférées restant celles pour les résidences séniors, tu tombes sur de jolies photos d'un appart vraiment abordable et tu vois passer que les charges sont à 11000€ l'année (genre ça ou ça)

 

[KrissdeValnor]

@Andromeda14 Les charges peuvent prendre en compte beaucoup de choses selon les copropriété, avec le chauffage et la production d'eau chaude, ça peut vite faire grimper la note (et comme tout le monde paye - la plupart des gens de font aucun effort pour diminuer leur consommation perso).

@Whynaute aussi l'isolation par l'intérieur, si mal réalisée/pas avec les bons matériaux ça peut être une vraie catastrophe, de la condensation peut se créer dans l'isolant et on se retrouve avec des éponges humides tout l'hiver, avec les jolies moisissures qui vont bien et la dégradation des murs. Isolation intérieur + ancien c'est pas toujours une bonne idée.

@Aesma pour ces résidences seniors, il y a souvent pas mal de services en plus qui peuvent faire monter les charges, comme une infirmière sur place 24/24, un service de restauration/cantine sur place, des salles communes pour recevoir la famille, un grand jardin/parc, parfois une piscine. A froid c'est clair que c'est élevé, mais c'est à mettre en perspective avec ce qui est compris ou non.

 

[Aesma]

@KrissdeValnor J'ai l'impression que l'isolation par l'intérieur ne vaut pas le coup du tout, ça ne change pas beaucoup le DPE, ça prend de la place, ça peut causer des soucis d'humidité.

Et oui les résidences seniors proposent énormément de services mais les charges coûtent littéralement un smic, ça vaut le coup si tu as une bonne retraite et/ou de l'argent de côté et que tu peux acheter cash l'appart mais dans mon cas ça me faisait de petits ascenseurs émotionnels "Oh le joli appartement pas cher ... 13k de charges, attends quoi ?! " Du coup j'en rigole.

Pour les charges il peut y avoir des régulations, elles peuvent augmenter ou diminuer, dans notre cas si on consomme vraiment trop on peut voir les charges s'envoler (et on a déjà vu des affichettes dans les communs pour dire de pas foutre le thermostat à 24°C )
Truc à regarder aussi, le chauffage peut être collectif mais avec des compteurs individuels (ici c'est du chauffage urbain donc ça passe par la commune puis la copro puis nous)

D'ailleurs sur les logements neufs la régulation de charges peut être très importante, la première année tu payes 80€/mois puis la deuxième ça passe à 400€ parce que ça suffisait pas du tout, mais en fait 400 c'est beaucoup ça a rattrapé le trou de l'année 1 donc l'année 3 ça se stabilise à 250.

 

[KrissdeValnor]

@Aesma oui l'isolation par l'intérieur c'est rarement la meilleure solution. Après je me méfie beaucoup des DPE, j'ai tellement vu de trucs aberrant dessus, c'est à prendre avec des pincettes. Dans la plus pure théorie, si le logement n'a pas de ventilation mécanique, passer à de l'hygroréglable est ce qui le plus facile/moins cher à mettre en place et qui a le plus d'impact, ensuite isolation par l'extérieur et le vitrage (bon après ça dépend toujours de quoi on part au début et de ce qui est techniquement réalisable).

Pour les charges en théorie on peut mettre des compteurs partout, avec un reporting via radio, même pour les chauffage collectifs anciens, il me semble même que c'est obligatoire aujourd'hui, mais que beaucoup de copropriétés ne veulent pas se mettre en conformité et/ou l'ignorent.

Et pour la régulation des charges, ça peut aussi se faire dans l'autre sens, nous s'était notre cas, on est passés de presque 4k€ d'électricité la première année pour un T3 (chauffage + ECS individuel tout électrique) à 1,2 k€ au bout de 4 ans, alors que les prix n'ont fait que monter et que notre consommation était similaire

 

[Andromeda14]

J'ai le cerveau en compote à force de réfléchir.

Spoiler: Spoiler

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[Andromeda14]

@KrissdeValnor quels trucs aberrants ?

 

[Andromeda14]

Tu as raison @Whynaute , je crois qu'on va sacrifier la localisation pour gagner 10m2. On va visiter un appartement dans une ville moins chère demain.
Mais sinon dans l'absolu, est-ce que c'est une bonne idée d'acheter en 2023?
Apparemment les taux vont continuer d'augmenter jusqu'en septembre minimum, et personne ne sait ce qui va se passer après. J'ai peur qu'en 2024 il y ait une chute des taux et qu'on ait des regrets. Ça fait longtemps que j'économise de l'argent pour ce projet et je trouverais ça bête de jeter cet argent par la fenêtre à cause d'une mauvaise conjoncture économique (surtout que sur un prêt de 25 ans, on est pas à une année près). Le truc c'est qu'on peut rien prévoir, c'est super stressant.

 

[Mellys]

@Andromeda14 si vraiment il y a une chute des taux, c'est souvent possible de faire racheter son crédit. Mais franchement, j'y crois pas perso. Je pense qu'il y a très peu de chance que les taux redescendent vraiment. Il faut prendre en compte que les taux d'aujourd'hui, même si ils sont bien plus haut qu'il y a 2-3ans restent globalement bas et que les taux s'il y a 2-3ans étaient vraiment plancher.

 

[KrissdeValnor]

@Andromeda14 j’ai travaillé pas mal de temps dans un BE thermique et je parle de l’ancienne version des DPE, je n’ai pas eus l’occasion de voir les nouveaux, je ne sais donc pas ce que je vais indiquer est à jeter ou non, mais je ne crois pas en une révolution radicale de la chose.
Déjà au prix que coûte la réalisation d’un DPE (quelques centaines d'€) on peut pas s’attendre à une étude thermique complète digne de ce nom, ensuite j'ai réussis à acheter un appartement avec un DPE à 0 soit théoriquement parfait (dans de l'ancien hein) car la personne qui a réalisé le DPE n'avait pas les factures de consommation, donc il a mit 0 consommation et le notaire n' a rien trouvé à y redire.
Et surtout parce qu'il existe plusieurs logiciels différents, avec des interfaces différentes (même si le moteur de calcul est le même, avec des obligations réglementaires identiques), et ce sont des humains différents qui remplissent les cases. Demander le même calcul, à 10 personnes différentes, vous aurez 10 résultats différents, la plupart se tiendront probablement dans la même fourchette, mais tout ça pour dire qu'il ne faut pas aveuglément s'y fier.
Pour info :

La grande loterie des diagnostics de performance énergétique | 60 Millions de Consommateurs

Peut-on se fier au diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire lors d’une vente ou location immobilière ? Pas vraiment, selon l’étude de 60 Millions de consommateurs.

www.60millions-mag.com

 

[Andromeda14]

@Andromeda14 si vraiment il y a une chute des taux, c'est souvent possible de faire racheter son crédit. Mais franchement, j'y crois pas perso. Je pense qu'il y a très peu de chance que les taux redescendent vraiment. Il faut prendre en compte que les taux d'aujourd'hui, même si ils sont bien plus haut qu'il y a 2-3ans restent globalement bas et que les taux s'il y a 2-3ans étaient vraiment plancher.

Ok je vois, en gros on connaîtra plus de taux à 0.5% avant très longtemps, donc autant ne pas attendre. C'est une équation très dure à optimiser je trouve, y a beaucoup de facteurs d'incertitude qui sont impossibles à prévoir : comment va évoluer le prix de l'immobilier ? Les taux ? Le quartier ? J'ai l'impression qu'il y a un gros facteur chance qui joue

 

[Andromeda14]

@Andromeda14 j’ai travaillé pas mal de temps dans un BE thermique et je parle de l’ancienne version des DPE, je n’ai pas eus l’occasion de voir les nouveaux, je ne sais donc pas ce que je vais indiquer est à jeter ou non, mais je ne crois pas en une révolution radicale de la chose.
Déjà au prix que coûte la réalisation d’un DPE (quelques centaines d'€) on peut pas s’attendre à une étude thermique complète digne de ce nom, ensuite j'ai réussis à acheter un appartement avec un DPE à 0 soit théoriquement parfait (dans de l'ancien hein) car la personne qui a réalisé le DPE n'avait pas les factures de consommation, donc il a mit 0 consommation et le notaire n' a rien trouvé à y redire.
Et surtout parce qu'il existe plusieurs logiciels différents, avec des interfaces différentes (même si le moteur de calcul est le même, avec des obligations réglementaires identiques), et ce sont des humains différents qui remplissent les cases. Demander le même calcul, à 10 personnes différentes, vous aurez 10 résultats différents, la plupart se tiendront probablement dans la même fourchette, mais tout ça pour dire qu'il ne faut pas aveuglément s'y fier.
Pour info :

La grande loterie des diagnostics de performance énergétique | 60 Millions de Consommateurs

Peut-on se fier au diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire lors d’une vente ou location immobilière ? Pas vraiment, selon l’étude de 60 Millions de consommateurs.

www.60millions-mag.com

@KrissdeValnor intéressant merci !
Je vois bien l'influence que peut avoir la méthodologie sur l'évaluation (mon métier se rapproche de ça ), mais j'ai cru comprendre que la nouvelle méthodo était plus fiable. Tu veux dire que même celle-ci est très aléatoire ? Dans le sens où en tant que proprio vendeur, je pourrais faire faire 5 diagnostics à 200€ et choisir le meilleur pour le présenter aux agences par exemple ?