Le topic de l'achat immobilier

[Petit bouchon]

Hello @Tessy, je vais tenter de d'apporter quelques éléments de réponse !

Concernant le DPE F de l'appartement : cela ne s'explique pas entièrement par la copropriété : un rez-de-chaussée est bien souvent une passoire thermique. En effet, il n'est pas chauffé par le dessous, contrairement à un premier étage, et cela fait partie des critères pris en compte pour son évaluation. Tu peux déjà isoler le sol pour améliorer la note.
Si ce n'est pas déjà fait, tu peux aussi isoler par l'intérieur (tu perds de la surface et il faut que le prix en tienne compte, mais cela semble être déjà le cas) et installer une VMC.
Je suis passée de F à D en isolant par l'intérieur et en remplaçant la fenêtre double vitrage par une double vitrage à isolation renforcée (une hérésie, la précédente était très bien).
Après, si tu es dépendante d'un chauffage collectif... effectivement, tu seras limitée sur ce point là. Mais tu peux peut-être déjà aller chercher une meilleure note sans compter sur la copro.

Ensuite, concernant la copropriété : le changement d'une chaudière, la rénovation d'une toiture ou l'étanchéité des caves sont des travaux qui peuvent coûter très cher (à voir en fonction de ta quote-part et de la taille de la copro) et c'est sûrement pour cela que les copros ne sont pas très motivés à cette idée. Il peut y avoir des aides, mais cela ne finance qu'une partie des coûts.
A titre de comparaison, dans mon immeuble une rénovation de toiture coûte environ 7K€ pour un 30m².

Et, si les copropriétaires ne veulent rien faire, ça coûte encore plus cher (les travaux trainent, du coup cela fragilise l'immeuble et entraine d'autres dégâts (infiltrations, dégâts des eaux, réparations diverses et augmentation des charges).
Pour moi, le red flag porte plus sur la copro que sur le DPE en tant que tel. Mais il faut enquêter auprès du syndic voir si des sujets sont évoqués, quelle est la répartition propriétaires occupants/locataires, et si c'est réellement une bonne affaire, penser à provisionner de l'argent pour faire face à ces travaux.

 

[MarieLouise]

@Tessy
Je suis actuellement propriétaire d'un appartement classé F, très humide. J'aimerai que la copro fasse des travaux car peu d'impact avec mes propres travaux. Du coup, j'ai candidaté pour entrer au syndic (ils cherchent toujours des volontaires ) et j'ai commencé en nous inscrivant à un programme gratuit de notre métropole pour accompagner le processus. Ils nous ont aidé à faire réaliser un audit d'ensemble de la copropriété et un plan pluriannuel de travaux (c'est obligatoire depuis peu). Ils viennent aussi en AG pour expliquer les enjeux, les aides financières individuelles et collectives,... ça aide pas mal. Nous l'audit vient d'être réalisé, et on le présente à la prochaine AG. Il faut être patient quoi !

Après, en copropriété, les règles d'interdiction de location seront un peu différentes. Le propriétaire devra prouver qu'il a fait de son coté tout ce qu'il pouvait faire. Si la copropriété refuse de faire ce qui est de son ressort, le propriétaire pourra le louer malgré tout.

 

[KrissdeValnor]

@Tessy La copropriété, c'est un peu comme une mini ville, avec ses membres actifs qui tirent la charrue, et attentiste qui la regardent passer et ceux qui font tout pour la freiner. Et selon la composition, tu as plus ou moins d'un groupe ou l'autre
Quand tu achètes en copropriété, tu achètes pas juste ton appart, mais aussi tes voisins, alors s'ils sont pas dans une 'bonne dynamique' ça peut être reloue, et carrément rédhibitoire pour mon cas perso.

En étant en RDC, c'est normal que tu sois un peu moins bien lotie niveau isolation, en général à ce niveau tu as plus de surface de contact avec des parois froides (façade) /tempérés (caves/circulations communes) que des parois chaudes (autres logements), et aussi plus de ponts thermiques.

Après pour le chauffage s'il est collectif, il existe des dispositifs à installer sur chaque radiateur qui évaluent la puissance consommée pour chaque appareil, il me semble que c'est obligatoire, ou en passe de l'être. Mais ça a un coût, et comme pour tout, si la copropriété freine des 4 fers, ça n'arrivera pas.
Tu peux faire des choses à ton échelle, mais tu vas être vite limitée, et d'une manière générale, les rénovations d'ordre globale c'est plus efficace et économique de le faire sur l'ensemble du bâtiment. Pour une isolation du sol par exemple, c'est plus facile de coller de l'isolant au plafond des caves communes, on pourra mettre une plus grosse épaisseur et ça permet de couper des ponts thermiques, en plus d'isoler aussi les circulations communes. Tandis que si tu te contente de faire ton sol, tu seras assez limitée sur l'épaisseur de ton isolant, tu auras probablement une marche pour entre dans ton logement, et tu ne coupera pas ou peu les éventuels ponts thermiques (donc en gros plus cher, plus chiant, et moins performant).

 

[Aesma]

@Falkor Ohlala je compatis TELLEMENT

Il m'avait fait le même coup le saligaud, j'ai passé 3 ans à écumer les annonces immo, quand j'en ai vu une que je ne pouvais définitivement pas laisser passer, j'ai fait des pieds et des mains pour qu'on la visite ensemble et il avait été odieux sur le trajet du retour, moi j'avais des paillettes plein les yeux, le coup de coeur était confirmé, la maison était même mieux que ce à quoi je m'attendais et lui m'avait fait la leçon en décortiquant un à un tous les trucs qui lui convenait pas (notamment l'isolation, ben oui dans des chambres sous combles qu'on visite en pleine canicule, il fait chaud ), j'avais fini en larmes. Il lui a fallu plusieurs visites supplémentaires pour admettre que oui en fait la maison était peut-être pas si mal et qu'on devrait essayer de recontacter l'agente immo sauf qu'entre temps elle avait été vendue.

Je suis persuadée que si ça avait pas été notre toute première visite il aurait été beaucoup + conciliant. D'ailleurs 2 ans après il a repris ses bonnes habitudes et jure mordicus que cette maison aurait été un très mauvais achat : l'isolation était irrécupérable, la cave inondable, y aurait eu des rats parce qu'une amie qui vit à 3 rues de là en a eu et on se serait fait cambrioler. (Oui parce que de mon côté j'ai encore tellement de seum que cette maison me soit passée sous le nez que j'en parle régulièrement)

Point d'étape qui avait été super important dans nos visites : il me cassait les pieds pour certains critères, n'était pas convaincu par la nécessité d'avoir une deuxième chambre (ça fait 5 ans que je lui parle de bébé et qu'il freine). J'ai trouvé l'annonce parfaite : appart récent, DPE B, dernier étage, petite terrasse, parking en sous-sol, tout beau, tout propre, quartier sympa et calme mais c'était un 2 pièces. C'est après cette visite qu'il a admis que oui en fait c'était exactement ce qu'il voulait mais quand-même un peu petit et qu'il a commencé à reconsidérer ses attentes. Ça faisait un excellent point de comparaison pour les visites suivantes. (Dans le même ordre d'idée tu peux trouver le bien parfait mais complètement excentré : tu préfères un truc génial mais faire 1h de route pour tout ou un truc moins bien mais avec tout accessible à pied ? )

 

[MarieLouise]

Dites, est-ce que certaines parmi vous ont vendu un appartement ou une maison sans passer par une agence ? J'hésite à retirer mon appartement de l'agence où il est actuellement...

 

[Petit bouchon]

@MarieLouise oui j'ai vendu 2 fois sans agence
Je le conseille vraiment (ça permet soit d'avoir un meilleur net vendeur, soit de vendre plus facilement car moins cher - puisqu'il n'y a pas de commission d'agence)

 

[MarieLouise]

@Petit bouchon oui c'est ce qui me fait pencher pour ça ! L'agence veut que je baisse une deuxième fois de prix, mais si je sors de l'agence, je gagne 10 000€ sur le prix affiché... Donc c'est pas mal. Elle nous fait un peu culpabiliser / peur pour pas qu'on le fasse, mais bon, pour moi l'appartement est clairement trop cher, et elle a eu trois mois pour vendre.

 

[KrissdeValnor]

@MarieLouise On a vendu notre appartement sans passer par une agence, et franchement je vois pas trop la plus-value que l'agence aurais apporté.
Après je pense que ça vaut le coup de passer par une agence si tu habites loin/n'a pas du tout de temps à consacrer aux visites et/ou si ton bien est peu atypique/vieillot. Mais sinon franchement, je trouve qu'ils se gavent pour pas grand-chose

 

[Slaw]

@Tessy : fais une offre vraiment basse et vois ce qui arrive ? C'est ce qu'on m'a conseillé de faire quand un bien me plaisait sans plus.
Je n'ai pas appliqué ce conseil : ça demande un certain détachement.


J'avais fait une offre la semaine dernière, on m'a rappelée hier avec une contre-offre à +3000€. J'ai dit que je donnais une réponse demain.
Entre temps, j'ai vu une annonce pour un bien que je devais visiter hier et qui cochait certains de mes critères/voeux (mieux situé pour mes besoins spécifiques et dans un quartier plus prisé, de l'ancien bien renové, un poele (en ville!),) et pas d'autres (pas de balcon, la cuisine a l'air petite : critères cochés par l'autre bien). La visite a été reprogrammée pour aujourd'hui.
Suspense!

 

[Slaw]

J'ai accepté la contre-offre. L'autre appartement était une fois et demi plus cher mais il ne me plaisait pas une fois et demi plus pour autant et il n y a pas eu de véritable hésitation.
Mes démarches :

• J'ai dit que j'acceptais la contre-offre.
• J'ai informé les agences immobilières de mon achat.
• J'ai contacté un cabinet de notaires.
• Je suis retournée devant la résidence avec mon compagnon (c'est vraiment calme le soir) et un ami (c'est plutôt calme en début de soirée aussi)
• j'ai commencé à faire des captures d'écran d'aménagements de balcons pratico-sympathiques...

En attendant, je n'ai rien signé.

baignoire @Tessy

 

[Lady_M]

@MarieLouise

Pareil : appartement vendu sans agence en septembre 2023.
J en avais raz le bol de les entendre chouiner pour me dire que le bien était vendu trop cher.
Le coup de grâce est venu quand j ai dit ok pour 10K€ de baisse et qu ils m ont répondu d un air désabusé "mais non madame, 10k€ ce n est pas du tout assez. Il faudrait baisser de 20k€ MINIMUM pour être en phase avec le marché blabla".
Rq : je précise que l appartement était en vente depuis 1 an mais je n étais pas pressée.

Du coup j ai mis mon appartement en vente toute seule à 10k€ de moins (donc le même prix que les agents puisqu' ils comptaient leurs honoraires) et j ai eu 2 demandes de visite dans la foulée et 1 offre au prix.

J ai ensuite pu les appeler pour leur annoncer d un petit ton sucré que l appartement était vendu au prix qu ils avaient refusé d afficher, soit 20k€ net vendeur de plus que ce qu ils me disaient.
Jouissif.

Blague à part, les agents ne servent à rien (les miens m avaient demandé de faire moi même des photos de l appartement car les leurs étaient ratées et ils avaient copié collé la description que j avais rédigée moi même...) si tu as un peu de temps, que tu acceptes de gérer la charge mentale et que tu t y connais un peu en immobilier = tu sais comment fonctionne un processus de vente.

En gros il faut être capable d évaluer la qualité de l acheteur potentiel (apport d au moins 20% ? Niveau d endettement ?) et connaître son appartement par coeur ainsi que les prix du secteur et les possibilités en matière de location pour être convainquant devant les acheteurs et savoir qu une fois l offre écrite signée, il faut aller voir le notaire.

 

[KrissdeValnor]

@MarieLouise on a mit sur leboncoin, je ne marche toujours qu’avec ce site côté vendeur comme acheteur. Dans mon coin il y a assez peu d’offres sur seloger.