Le topic de l'achat immobilier

[Lady_M]

@KrissdeValnor

La date de 2018 que je t'ai donnée c'est celle du 1er dépôt du permis construire (confirmée par le site de la mairie), avant tous permis rectificatifs et tout.

or "En application de textes réglementaires publiés dès 2010, la réglementation thermique 2012 (RT 2012), est applicable aux bâtiments neufs à usage d'habitation faisant l'objet d'un dépôt de permis de construire ou d'une déclaration préalable à partir du 1er janvier 2013"

Donc c'est la RT 2012 qui s'applique. Il n'y a pas l'ombre d'un doute possible à ce sujet.

Et pour le DPE, on a acheté sur plan et le DPE nous a été remis une fois le logement terminé en même temps que les clés, donc n'a rien "accepté" du tout : on nous a mis devant le fait accompli.
Nous le contrat de réservation disait "logement construit avec un permis datant de 2018" donc RT2012.
De plus, le "Le non respect des règles de construction constitue un délit, passible de sanctions pénales. Les sanctions peuvent aller jusqu’à une amende de 45 000€"
cf https://rt-re-batiment.developpemen...aller jusqu,emprisonnement en cas de récidive.

Comme tous les éléments passibles de sanctions pénales, il y a un délai de prescription et pour les règles d'urbanisme et de construction qui est de 6 ans (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F642) et on a reçu les clés il y a moins de 6 mois, donc il est évident qu'on est encore en droit de faire un recours au niveau des délais.

En fait je voulais juste savoir si quelqu'un ici a vécu la même chose, et ce qu'il a fait.
Histoire d'avancer j'ai contacté l'ADIL de ma ville parce que c'est leur domaine donc ils seront peut-être plus à même de me répondre.

 

[Tofumaki]

(Je passe juste vite fait pour dire que l'agent immo m'a appelée hier suite à mon mail. Il n'a pas essayé de me mettre la pression et m'a dit que c'était tout à fait mon droit de refuser de payer, "comme il me l'avait dit au téléphone" (alors que non, il ne m'avait pas dit ça du tout). Il a répété ça à deux reprises au cours de l'échange. Je ne l'ai pas contredit pour ne pas créer de conflit mais honnêtement je ne sais pas s'il croit vraiment qu'il va me gaslighter comme ça - une autre personne a écouté ma conversation et elle confirme aussi que le mec n'a jamais dit ça. En tout cas merci pour votre aide, ça va me faire économiser 750€)

 

[Tartine88]

Est-il possible de faire une offre plus basse que le prix indiqué ?
Enfin oui, c'est possible. Mais le bien que je convoite est une passeoire énergétique (classé F) mais saine. J'aimerais diminuer le prix de 10 000€ afin de financer une partie de l'isolation/fenêtre/chauffages).

J'abuse ou pas ?
(bien à 110 000€)

 

[Tofumaki]

@Tartine88 Tu peux carrément négocier, c'est même attendu ! Et autant viser large, dans le meilleur des cas ça sera accepté, dans le pire, le vendeur pourra te faire une contre-offre.
On m'avait dit de proposer -8% et que le vendeur ferait généralement sa contre-offre à -5%, je ne sais pas à quel point c'est fiable mais ton offre me paraît raisonnable.

Bien sûr, lors de ton offre, c'est bien de mettre en avant quelques arguments, celui sur la classe énergie est très bien, en mentionnant au passage les récentes interdictions sur les classes énergie qui font baisser la valeur de ton bien vu son classement.

 

[Tartine88]

@Tartine88 Tu peux carrément négocier, c'est même attendu ! Et autant viser large, dans le meilleur des cas ça sera accepté, dans le pire, le vendeur pourra te faire une contre-offre.
On m'avait dit de proposer -8% et que le vendeur ferait généralement sa contre-offre à -5%, je ne sais pas à quel point c'est fiable mais ton offre me paraît raisonnable.

Bien sûr, lors de ton offre, c'est bien de mettre en avant quelques arguments, celui sur la classe énergie est très bien, en mentionnant au passage les récentes interdictions sur les classes énergie qui font baisser la valeur de ton bien vu son classement.

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[Tofumaki]

@Tartine88

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[Songi songi]

@Lady_M
Je sous-marine de temps en temps le topic car j'ai un vague projet mais rien de conret (en gros je sais que je veux acheter mais ou qund comment je ne sais pas, et effectievemnt c'es histoires de taux et tout me foutent le sboules, je me sens paumée)
je n'ai pas encore lu les dernières pages mais je viens de tomber sur deux-trois de tes interventions (entre autres avec les taux et tes explications) et merci du fonc du coeur.
Tu a l'air de connaitre assez bien le truc et tes explications sur claires donc vraiment merci des conseils et de ta participation ^^
(surotu qu'en plus, j'avais vu une possible baisse des taux donc me suis dit "boarf, j'ai encore le temps quoi" )

 

[Tartine88]

Je vous remercie pour vos retours.
Je ne ferai pas d’offre sur la maison. Plusieurs points très désagréables dont un qui m’a achevée…
L’eau de route se déverse dans l’étang (quid du sel, des hydrocarbures etc…?!) beaucoup d’amiante partout dans le terrain. Mais surtout une fissure qui prend tout un angle du sol jusqu’à 10/11m de haut. Tellement large qu’on voit que les pierres n’ont pas été enchevêtrées. Mon ami maçon vient de me répondre et me dire que si une entreprise accepte de refaire ça au risque de tout écrouler ça coûterait 30 000€. Donc niet.

Je suis très déçue mais partie remise.

 

[Lady_M]

@Songi songi

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Et ça y est : TF1 commence à parler des baisses et les données Meilleurs agents montrent que dans certaines villes, un rebond commence à s'amorcer :

Immobilier : Paris poursuit sa chute, Nice en hausse... L'évolution des prix dans les 10 plus grandes villes | TF1 INFO

[VIDÉO] Partout en France, les prix de l'immobilier poursuivent leur baisse, selon le dernier baromètre de la plateforme Meilleurs Agents.Cela est particulièrement vrai à Bordeaux, Strasbourg ou Toulouse.Mais dans certaines métropoles, les prix se stabilisent, comme à Rennes, Nantes, ou encore...

www.tf1info.fr

 

[Pélagique]

Normalement tu dois aussi obtenir les derniers compte-rendus d'AG de copropriété. Tu verras dans ces documents s'il y a des travaux importants. ça permet aussi de voir si la copro est saine (s'il y a des gens qui ne payent pas, des trous dans la trésorerie etc.). Ce ne sont pas forcément des trucs rédhibitoires mais c'est bien de le savoir avant.

Et sinon je conseille de visiter les biens sur lesquels tu te projetes au moins 2 fois avec au moins :
- 1 fois en journée (on voit beaucoup mieux qu'avec lumière artificielle les défauts de peinture etc)
- 1 fois en soirée genre 18-20h pour capter le bruit "ambiant" de l'immeuble (rapport à l'isolation phonique)
ça ne permet pas de tout voir mais ça peut éviter des mauvaises surprises.

Après pour la liste des questions, c'est aussi selon tes priorités par rapport à ton projet. Ce qui compte le plus ou moins. et s'il y a les proprios il ne faut pas hésiter à poser des questions un peu directes, genre : avez vous des problèmes d'eau dans la cave, est-ce que la copro est assez calme etc. ils peuvent raconter des salades, mais s'il y a un gros problème, on peut parfois sentir dans la réponse un peu de gêne ou d'hésitation. et si possible demander à un voisin (mais pas toujours évident).

Et pour le chauffage dans les charges, c'est généralement s'il y a un chauffage centralisé collectif (chaudière commune). normalement les copro doivent mettre en place des compteurs individuels pour que chacun paye exactement ce qu'il consomme, mais je pense que comme pour l'eau, c'est généralement "pré-comrpis" dans les charges avec une régularisation en fin d'année.

 

[Tofumaki]

J'ai une autre petite question :

Je viens de voir que ma demande de prêt a été acceptée. Mais dans le document de la banque, il est écrit :

TYPE DE TAUX D'INTERET APPLICABLE :
Taux débiteur fixe.
Le taux d'intérêt est fixé au départ et ne change pas pendant toute la durée du prêt

Or, j'avais entendu dire qu'il était possible de renégocier le taux d'un prêt et vu le taux actuel, je compte évidemment là-dessus. Est-ce que cela sera quand même possible malgré cette mention "taux débiteur fixe" ?

Edit : je lis le document et je vois aussi ceci :

Vous n'avez pas la possibilité de transférer ce prêt à un autre Prêteur ou à l'égard d'un autre bien.

Est-ce que ça veut dire que ça m'empêche de le faire racheter par une autre banque (et du coup de renégocier mon taux ?)

 

[Petit bouchon]

Hello @Tofumaki, le taux débiteur fixe signifie simplement que ton prêt n'est pas à taux variable
Il sera possible de renégocier ton taux à posteriori, auquel cas tu signeras un avenant avec ta banque, ou de faire racheter le crédit par une autre banque à un taux moindre.

La clause de transfert permet de transférer ton prêt vers un autre bien en cas de revente sans avoir à s'acquitter des IRA, ou des frais de dossier par exemple (c'était intéressant lorsque les taux étaient très bas, pour conserver cet avantage : aujourd'hui, ça n'a pas vraiment d'intérêt).
Concernant le transfert vers une autre prêteur, je ne peux pas t'éclairer en revanche en tous cas c'est distinct du rachat de crédit par une autre banque.