Le topic de l'achat immobilier

[Lady_M]

@Tofumaki

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Autre sujet : nous avons acheté dans le neuf et le DPE est C avec 91 kWh/m²/an d'énergie primaire, ce qui me parait super élevé pour un logement de 2023.
Est ce que quelqu'un a déjà acheté dans le neuf récemment et a eu aussi un DPE louche ?

 

[Petit bouchon]

@Lady_M Ton DPE me semble très correct, même pour du neuf
Une lettre A correspond à un logement autonome ; est-ce le cas du tien ?
Ensuite, le mode de production de chauffage et de l'eau chaude peuvent aussi influencer le DPE : si tu es en individuel électrique, par exemple, cela te pénalise au niveau du DPE. Si tu es équipée d'une pompe à chaleur, tu es au contraire avantagée (et là une lettre B serait plus cohérente)
Aussi, si tu es en rez-de-chaussée ou en dernier étage, le DPE en tient compte (tu n'es pas chauffée par le dessus ou le dessous, il y a plus de déperdition)

EDF a mis en place ce simulateur, ça peut peut-être t'éclairer !

 

[Lady_M]

@Petit bouchon

Alors normalement, un logement autonome c'est quand on est en dessous de 15 kWh/m²/an (https://www.fournisseurs-electricite.com/autoconsommation/maison-autonome),
La lettre A c'est quand la conso en énergie est en dessous de 70 kWh/m²/an ET que cette conso génère moins de 6kg eq CO2 /m²/an, donc c'est quand moins exigeant qu'un logement autonome. (https://www.locservice.fr/actualites/nouveau-dpe-juillet-2021-calcul-7690.html).

Dans notre cas, le chauffage est au gaz donc on sait qu'à cause du taux de CO2, le logement sera au mieux B.
En fait la lettre je m'en fiche un peu, ce qu'il me titille, c'est le volet "conso d'énergie" parce que c'est ça qui joue sur la facture de chauffage.

Normalement les permis de construire déposés depuis depuis 2014 doivent tous prévoir une conso inférieure à 50kWh/m²/an (https://www.ecologie.gouv.fr/reglementation-thermique-rt2012) donc là avec 91kWh/m²/an, ben ça ne semble pas conforme quoi...
A l'année, l'écart c'est environ 350€ de chauffage en plus.

C'est pour ça que je voudrais savoir si d'autres personnes ont eu le même cas.

Rq : Depuis 2022, tous les nouveaux permis de construire doivent prévoir une conso inférieure à 12kWh/m²/an (https://www.viessmann.fr/fr/blog-expert/choisir-chauffage/comprendre-re-2020.html#:~:text=RE 2020 maison individuelle : plafond,que dans la RT 2012.), ce qui explique aussi pourquoi les prix dans le neuf ont explosé depuis 2 ans malgré la crise, et pourquoi ils n'ont aucune chance de redescendre.

 

[KrissdeValnor]

@Lady_M les 50kWh/m2/an ce calculent au global sur l’ensemble du bâtiment, et le DPE lui est calculé par logement, donc il y en a des meilleurs et des moins bon, la réglementation impose que la moyenne soit à 50 maximum.
Ensuite il ne faut pas forcément se fier à l’année du bâtiment mais à la réglementation thermique appliquée (des permis de construire peuvent traîner quelques années entre le 1er dépôt de permis et la construction, j’ai vu des bâtiments construits en 2018 être soumis à la RT 2005 alors que la RT 2012 est sortie, comme son nom l’indique en 2012 ).
Mais en effet 91kwh/m2/an ça me parait beaucoup, mais comme toujours ces informations sont à prendre que des pincettes.
Tu peux demander à 10 thermiciens de calculer un même bâtiment, il y a tellement de paramètres et tellement de considérations, de manière de faire, de logiciels, tu aura 10 résultats différents.

 

[Lady_M]

@KrissdeValnor

Le souci c'est que le DPE avec 91kWh/m2/an, c'est le DPE de l'ensemble de l'immeuble (DPE "neuf") qui a été réalisé à partir des données de construction fournies par le promoteur...

Pour le permis de construire, le contrat de réservation du logement indiquait un permis de construire datant de Novembre 2018.

Voilà voilà...

Après je sais bien qu'il y a pleins de manières de calculer, des biais et tout et tout, mais il y a aussi une règlementation à appliquer or là, j'ai l'impression que c'est pas conforme à la règlementation et ils ne font même en semblant en nous filant un DPE sur lequel on voit clairement que c'est au dessus de 50 kWh/m²/an. Ils espéraient peut-être que ça passe ?
Du coup je me demandais si quelqu'un avait déjà eu le cas, est ce qu'il peut y avoir une autre explication que la non conformité et quels sont les recours possibles.

 

[KrissdeValnor]

@Lady_M encore une fois tu dois te renseigner sur la RT appliquée dans ton cas, l’année du permis de construire peut t’aiguiller, mais ce n’est pas une indication absolue.
Si le projet a subit des permis modificatifs, si le projet a changé de promoteur, ça peut s’étendre sur plusieurs années et c’est date initiale qui compte pour la RT appliquée.
Si ton bâtiment est soumis à la RT 2005, les 91kwh/an/m2 ne sont pas choquants, surtout si tu es en chauffage électrique.
Il y a un vrai fossé entre les exigences d’une réglementation thermique à l’autre.
Pour ce qui est du recours, si les informations n’ont pas été cachées, vous avez acheté en connaissance de cause, donc je ne vois pas trop ce qui est possible de faire.

 

[Tartine88]

Visite cet après-midi pour une maison avec terrain. Affaire à suivre !

 

[Lady_M]

@KrissdeValnor

La date de 2018 que je t'ai donnée c'est celle du 1er dépôt du permis construire (confirmée par le site de la mairie), avant tous permis rectificatifs et tout.

or "En application de textes réglementaires publiés dès 2010, la réglementation thermique 2012 (RT 2012), est applicable aux bâtiments neufs à usage d'habitation faisant l'objet d'un dépôt de permis de construire ou d'une déclaration préalable à partir du 1er janvier 2013"

Donc c'est la RT 2012 qui s'applique. Il n'y a pas l'ombre d'un doute possible à ce sujet.

Et pour le DPE, on a acheté sur plan et le DPE nous a été remis une fois le logement terminé en même temps que les clés, donc n'a rien "accepté" du tout : on nous a mis devant le fait accompli.
Nous le contrat de réservation disait "logement construit avec un permis datant de 2018" donc RT2012.
De plus, le "Le non respect des règles de construction constitue un délit, passible de sanctions pénales. Les sanctions peuvent aller jusqu’à une amende de 45 000€"
cf https://rt-re-batiment.developpemen...aller jusqu,emprisonnement en cas de récidive.

Comme tous les éléments passibles de sanctions pénales, il y a un délai de prescription et pour les règles d'urbanisme et de construction qui est de 6 ans (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F642) et on a reçu les clés il y a moins de 6 mois, donc il est évident qu'on est encore en droit de faire un recours au niveau des délais.

En fait je voulais juste savoir si quelqu'un ici a vécu la même chose, et ce qu'il a fait.
Histoire d'avancer j'ai contacté l'ADIL de ma ville parce que c'est leur domaine donc ils seront peut-être plus à même de me répondre.

 

[Tofumaki]

(Je passe juste vite fait pour dire que l'agent immo m'a appelée hier suite à mon mail. Il n'a pas essayé de me mettre la pression et m'a dit que c'était tout à fait mon droit de refuser de payer, "comme il me l'avait dit au téléphone" (alors que non, il ne m'avait pas dit ça du tout). Il a répété ça à deux reprises au cours de l'échange. Je ne l'ai pas contredit pour ne pas créer de conflit mais honnêtement je ne sais pas s'il croit vraiment qu'il va me gaslighter comme ça - une autre personne a écouté ma conversation et elle confirme aussi que le mec n'a jamais dit ça. En tout cas merci pour votre aide, ça va me faire économiser 750€)

 

[Tartine88]

Est-il possible de faire une offre plus basse que le prix indiqué ?
Enfin oui, c'est possible. Mais le bien que je convoite est une passeoire énergétique (classé F) mais saine. J'aimerais diminuer le prix de 10 000€ afin de financer une partie de l'isolation/fenêtre/chauffages).

J'abuse ou pas ?
(bien à 110 000€)

 

[Tofumaki]

@Tartine88 Tu peux carrément négocier, c'est même attendu ! Et autant viser large, dans le meilleur des cas ça sera accepté, dans le pire, le vendeur pourra te faire une contre-offre.
On m'avait dit de proposer -8% et que le vendeur ferait généralement sa contre-offre à -5%, je ne sais pas à quel point c'est fiable mais ton offre me paraît raisonnable.

Bien sûr, lors de ton offre, c'est bien de mettre en avant quelques arguments, celui sur la classe énergie est très bien, en mentionnant au passage les récentes interdictions sur les classes énergie qui font baisser la valeur de ton bien vu son classement.

 

[Tartine88]

@Tartine88 Tu peux carrément négocier, c'est même attendu ! Et autant viser large, dans le meilleur des cas ça sera accepté, dans le pire, le vendeur pourra te faire une contre-offre.
On m'avait dit de proposer -8% et que le vendeur ferait généralement sa contre-offre à -5%, je ne sais pas à quel point c'est fiable mais ton offre me paraît raisonnable.

Bien sûr, lors de ton offre, c'est bien de mettre en avant quelques arguments, celui sur la classe énergie est très bien, en mentionnant au passage les récentes interdictions sur les classes énergie qui font baisser la valeur de ton bien vu son classement.

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