Le topic de l'achat immobilier

[Tofumaki]

@Tardigrade Qu'est-ce que je déteste ces histoires de négociation, ce n'est vraiment pas dans mon ADN ! Typiquement, si un truc m'intéresse avec des conditions, je prends, sinon je ne prends pas, comme ça tout le monde est logé à la même enseigne, sans passe-droit, c'est bien plus égalitaire.

En tout cas, le truc, c'est que je doute de pouvoir négocier quoi que ce soit car mes 2 demandes de prêt se font dans des banques en ligne.
Pour l'une d'entre elles, un interlocuteur m'a appelée au début des démarches pour savoir si j'avais des questions et techniquement, je pourrais le rappeler mais j'ai... la phobie du téléphone, alors faire ça pour négocier, c'est quasi impossible pour moi.

En gros j'ai 2 offres de prêt :
Banque 1) Un TAEG à 5,17% - j'aurais préféré être chez eux car c'est ma banque principale mais le taux est beaucoup trop élevé, j'ai fait la demande un peu avant l'autre banque, ça explique peut-être la différence
Banque 2) Un TAEG à 4,80% avec de l'argent à payer si je veux faire un rachat de crédit. Mais je n'ai pas d'interlocuteur et je ne vois pas quoi mettre sur la table de toute façon ("hey, ça je n'aime pas, vous l'enlevez svp ? comme ça je pourrai me barrer de chez vous gratuitement")

 

[Petit bouchon]

@Tofumaki je pense que tu peux quand même tenter de demander la gratuité des intérêts de remboursement anticipé en cas de rachat de crédit ! Je suis comme toi, je n'aime pas négocier, alors j'ai juste fait un e-mail à ma conseillère bancaire et elle l'a appliqué direct
Vu le montant des taux, ça vaut vraiment le coup de demander. Et ça ne marche pas que pour le rachat de crédit, mais aussi si tu souhaites rembourser ponctuellement du capital pour faire baisser ton crédit. En tous cas c'est la raison que j'ai évoqué.

Sinon, par rapport à tes propositions, je te conseille de te focaliser sur le taux d'intérêt et non le TAEG ; tu pourras changer d'assurance emprunteur (parfois, cela fait une grosse différence : je suis passée de 70€/mois à 11€/mois en changeant d'assurance - j'ai accepté celle de la banque au départ pour avoir un meilleur taux)

Tes taux me paraissent très élevés, mais il faut voir la part de l'assurance. Parce que les taux d'intérêts hors assurance tournent plutôt autour des 3,9-4% sur 20/25 ans en ce moment.
De plus, les banques sont en mode "conquête de nouveaux clients" en ce moment car elles n'ont pas beaucoup produit de crédit en 2023. Certaines ont même des politiques plus avantageuses auprès des primo accédants.

@Falkor habituellement le montant de l'apport est indiqué sur la simulation de la banque

 

[Tofumaki]

@Petit bouchon
Je tenterai l'email s'il le faut, ça c'est dans mes capacités ! Merci pour l'idée.

Je vais dire le nom des banques et donner quelques chiffres car je me dis que c'est un moment crucial et que des avis plus éclairés que le mien sont hyper précieux en ce moment :

Spoiler: chiffres

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[Petit bouchon]

@Tofumaki Merci pour ces détails, je comprends mieux les taux maintenant ! Les banques en ligne sont très chères pour les prêts immobiliers, c'est donc assez logique. Je pense qu'il ne faut pas te focus sur l'offre qui expire dans 30 jours, car les taux baissent en ce moment (en gros, tu as de bonnes chances d'avoir un meilleur taux dans 1 mois ou 2).

Tu peux faire de belles économies en allant voir des banques traditionnelles. Des banques comme la Caisse d'Epargne ou la Banque postale ont des politiques avantageuses pour les crédits des primo-accédants. Mais forcément, cela nécessitera un rendez-vous pour avoir une première proposition (généralement téléphonique, les rdv en agence se font rares)

Concernant Pretto, j'ai essayé, ça a été déçevant et j'ai perdu du temps (au moment où les taux remontaient, pas ouf). Le courtier m'a interdit d'aller voir ma banque, mais finalement j'y suis allée et j'ai eu de bien meilleures conditions que celles qu'il avait obtenu... surtout qu'en ce moment, les banques fuient les courtiers car cela augmente les frais d'acquisition.
Je précise que j'ai acheté 5 fois, j'ai essayé 2 fois avec un courtier, et plus jamais ! Je pense qu'ils peuvent être en revanche très utiles quand ton dossier est difficile.

 

[Tofumaki]

@Petit bouchon

Ok bon à savoir ! le seul dernier truc, c'est ce délai de 30 jours - en fait, j'ai signé le compromis donc légalement j'ai seulement jusqu'au 9 avril pour communiquer mon offre de prêt. Ca me semble un peu short si je dois refaire toutes les démarches auprès d'une banque tradi...

 

[KrissdeValnor]

@Tessy dans l'ancien, niveau temporalité, ça dépend de beaucoup de facteurs, il faut compter 4 mois en ultra optimisé (avec J1 tu visites et fais une proposition dans la foulée - personne ne traine - ni les notaires, ni les vendeurs, ni la banque - ton dossier est 'facile' et ta banque te finance les doigts dans le nez - signature de l'achat à la date convenue sans rebondissement).
Et au maximum, bah ça dépend de toi mais aussi des autres interlocuteurs - donc ça peut être assez long Mais de ma propre expérience je dirais qu'un an est une bonne moyenne pour une RP, entre le moment où tu te décides à faire la première visite et la signature de l'achat.

Pour les courtiers, ici je suis toujours passée via meilleur taux.com et j'en ai été satisfaite (mais c'était en 2017, à l'époque des taux historiquement bas, donc il y a un moment déjà ). En général pour les prêts immobiliers les banques en dur sont plus agressives, c'est typiquement un produit d'appel pour elles - et c'est bien le seul intéressant à prendre chez elles.

 

[Petit bouchon]

@Tofumaki rien n'empêche d'entamer les démarches, tu peux avoir une proposition très vite mais il ne faut pas trainer (prendre rdv dans les prochains jours). En général quand l'offre n'est pas encore éditée, la banque produit un accord de principe ce qui permet de proroger le délai d'obtention de crédit en attendant de recevoir l'offre (ce n'est pas automatique mais ça se négocie avec le vendeur, qui n'a pas intérêt à perdre du temps en re-mettant son bien en vente).
Niveau délais j'ai réussi à avoir mes dernières offres en 2-3 semaines après compromis, mais ma conseillère est top.
En tous cas si tu es short en délai, je déconseille d'autant plus le courtier.

D'ailleurs tu es sûre que ce que tu as eu de Fortunéo n'est pas une proposition/accord de principe, et pas encore l'offre de prêt définitive non ?

 

[Tofumaki]

Bon, j'ai fait une simulation en ligne chez une "vraie banque" (LCL) et ce n'est pas si intéressant que ça.
Il y a d'autres banques mais elles ne proposent pas la simulation, et je me vois mal téléphoner + prendre RDV en m'arrangeant avec mon boulot + me déplacer (compliqué pour moi : pas véhiculée en province) pour ENFIN pouvoir connaître leur offre.

Pour Fortuneo, c'est vraiment l'offre de prêt définitive, d'ailleurs je dois attendre 10 jours pour pouvoir signer (délai de réflexion obligatoire).
Je pense signer chez eux, et dans quelques temps, en fonction de la baisse des taux, je pourrai toujours voir pour renégocier ou faire un rachat de crédit dans une banque "en dur".

Merci pour vos conseils !

 

[Petit bouchon]

@Tofumaki Les simulations en ligne ne sont pas faites pour être attractives, les banques ne veulent pas se mouiller, c'est pour ça qu'il vaut mieux prendre rendez-vous (ça a toujours été au téléphone pour moi, perso j'ai jamais eu à me déplacer en agence et c'est un rdv de 15-20 mn pour avoir une proposition).

Mais certes ça demande une petite orga pour récupérer 0,5 point de crédit, ça ne change peut-être pas la face du monde en terme de mensualités. J'entends que c'est le prix de la tranquillité pour pouvoir concrétiser rapidement ce projet
C'est vrai que c'est un sacré confort de recevoir directement l'offre de prêt via Fortunéo.

Après, la stratégie de re-négocier plus tard n'est pas bête , à noter que ce seront les mêmes démarches et des frais en plus

 

[Birgul]

@Tessy On a signé chez le notaire et eu les clefs 3 mois 1/2 après notre premier rdv chez le courtier (qui a vraiment marqué le commencement, c'est à partir de ce moment qu'on a commencé à chercher/visiter). On a emménagé 1 mois après.

Après dans notre cas, tout s'est particulièrement bien goupillé, on devait avoir les clefs début janvier, on les a finalement eu avant Noël.

 

[Tofumaki]

@Petit bouchon Je vois, tu as clairement raison mais bon, tant pis pour eux (mais aussi pour moi je sais) si leurs simulations ne reflètent pas la réalité. Je sais que si c'est trop short en temps, ça va m'angoisser et je vais me dire que c'est le prix de la tranquillité d'esprit !

Pour le temps :
Visites fin janvier pour moi, compromis signé début mars, et je devrais emménager en juin/juillet (c'est une vente en cascade, les propriétaires devaient attendre d'avoir choisi leur nouvelle maison/avoir leur offre acceptée pour qu'on puisse y voir plus clair sur la date + je devrai leur laisser un peu de temps pour déménager leurs affaires).
Je crois que dans tous les cas il y a deux mois incompressibles pour que la commune utilise son droit de préemption.

 

[Birgul]

Question au sujet de l'assurance emprunteur : On est d'accord que si je veux changer d'assurance emprunteur, c'est une délégation d'assurance ? Et que la nouvelle assurance doit proposer les mêmes garanties ?

Une chose que je n'arrive pas à comprendre : Les mensualités de mon assurance actuelle sont variables, en gros, pendant 10 ans, les mensualités montent (on part de ~ 55€ pour finir à 81€ puis redescendent doucement). L'assurance emprunteur que je convoite actuellement nous propose ~40€ fixe. A la fin, ça fait un sacré écart (20270€ vs 12000€ !) Est-ce que quelqu'un sait pourquoi/peut m'expliquer pourquoi mon assurance est variable ?

La personne que j'ai eu au téléphone dit que c'est parce qu'ils mettent le paquet les 10 premières années parce qu'au delà il y a souvent revente.